Thứ Ba, 17 tháng 11, 2015

TP. HCM: Cháy hàng phân khúc BĐS giá rẻ!

Thị trường căn hộ giá trung bình và thấp tại TP. HCM chiếm khoảng 30% thị phần, tuy nhiên, hiện nay, phần lớn những dự án này đều đã bán hết hàng. Phân khúc này đang đối mặt với khả năng khan hàng trong thời gian tới.

Phân khúc BĐS giá rẻ đang đối mặt với khả năng khan hàng trong thời gian tới. 

Nhu cầu về nhà ở giá rẻ của người dân hiện nay là rất lớn. Theo nhận định của Savills Việt Nam nhu cầu nhà ở giá bán trung bình vẫn đang chiếm lĩnh thị trường với hơn 70% tổng cầu trên toàn thị trường BĐS. Cùng với đó, TP. HCM có dân số đông nhất cả nước với trên 10 triệu dân, trong đó 61% dân số dưới 40 tuổi, song nguồn cung nhà ở đáp ứng nhóm khách hàng này vẫn còn rất thiếu.

Thành phố có khoảng 2 triệu lao động nhập cư cùng với khoảng 50.000 cặp vợ chồng kết hôn hàng năm đều trong độ tuổi cần mua căn nhà đầu tiên chính là lợi thế lớn để phát triển bất động sản giá rẻ. Đặc biệt, Thành phố hiện cần khoảng 130.000 căn nhà ở xã hội và thu nhập thấp. Chi tiết hơn, Thành phố có khoảng 30.000 người có nhu cầu bức bách về nhà ở, trong đó có hơn 20.000 căn là nhu cầu của giáo viên, cán bộ ngành giáo dục…

Thực tế về nhu cầu nhà ở của người dân qua khảo sát của các địa phương cũng cho thấy, nhu cầu về NƠXH, nhà ở giá rẻ và trung bình hiện nay còn rất lớn. Các dự án nhà ở thương mại thời gian qua có xu hướng tăng giá bán khá cao. Do đó, rất nhiều hộ gia đình trẻ, các khách hàng có nhu cầu ở thực đang loay hoay vì túi tiền chưa phù hợp. Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội, lại đang được săn tìm, nhất là những dự án có vị trí đẹp, lân cận khu vực nội đô.

Trong khi đó, theo Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, đến nay, Thành phố đã cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 11 dự án, với quy mô 6.184 căn, tăng lên 7.810 căn. Tuy nhiên, trong 9 tháng qua không có hồ sơ mới xin chuyển đổi nhà ở thương mại diện tích lớn thành diện tích nhỏ. Trên thị trường, các dự án căn hộ nhỏ, giá thấp đều đã bán hết hàng. 
Theo ông Nguyễn Đăng Khoa, đại diện chủ đầu tư Dự án Tecco Green Nest (quận 12) cho biết, Block C của dự án dù không được vay gói 30.000 tỷ đồng như các block trước đó, nhưng cũng chỉ còn vài căn. Tốc độ bán hàng rất thuận lợi.

Trước đây, căn xấu, tức căn ở gần hộp kỹ thuật, gần hố rác còn phải giảm giá, khuyến mại, nhưng nay tất cả đều bán được. Tecco lựa chọn chính sách bán hàng tăng dần giá, nên những người mua trước thường có lợi thế hơn trong việc chọn căn hộ ưng ý, cũng như giá cả. Với căn hộ trên 50 m2 có giá trên 700 triệu đồng/căn, nên dự án được đánh giá là khá hợp lý với khách hàng thu nhập thấp.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cũng cho biết: “Phân khúc trung bình và giá thấp hiện nay đang bán hàng rất tốt. Nhiều người mua 2 - 3 căn, thậm chí là 10 căn. Mua đầu tư có, mua tiêu dùng có. Thị trường đang chứng kiến sự trở lại của nhà đầu tư thứ cấp”. Tuy nhiên, ông Nghĩa khuyến cáo, người mua nhà hãy là khách hàng thông minh, vì dự án trên giấy vẫn còn nhiều, các dự án đắp chiếu vẫn đầy rẫy. Vì thế, khi mua phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín, đọc kỹ hợp đồng và xem “tiền sử” chủ đầu tư có bàn giao nhà chậm không, có dự án nào đình trệ hay không?

Tại các dự án có mức giá hợp lý, thì các căn hộ nhỏ gần như đã được bán hết, như Hưng Ngân Garden (quận 12), Topaz Garden (quận Tân Phú)… Tại các dự án này, những khách hàng mua được căn hộ nhỏ với giá 13,5 triệu đồng/m2, đến nay đã có thể bán chênh kiếm lời.

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, đối với phân khúc căn hộ giá thấp, thì đây là cơ hội rất tốt cho những người mua để ở, vì nhà đầu tư thứ cấp đã quay lại thị trường. Giờ đây, sau những thất bại, họ đã rút ra bài học và chắc chắn có nhiều kinh nghiệm hơn những người mua để ở.


Theo chương trình khóa học Bất động sản tại IEFA - 131 Cô Bắc, Quận 1 - www.daihochcm.edu.vn

Theo chuong trinh khoa hoc Bat dong san tai IEFA - 131 Cô Bắc, Quận 1 - www.daihochcm.edu.vn 

Những việc thiết yếu cần làm để bán nhà thành công

Những việc thiết yếu cần làm để bán nhà thành công
1. Đưa ra mức giá bán nhà hợp lý
2. Làm mới các chi tiết của ngôi nhà
3. Hãy làm cho BĐS của bạn trở thành sản phẩm độc nhất!
4. Lập kế hoạch trước cho cuộc thương lượng mua bán BĐS
5. Kiên nhẫn

Đưa ra mức giá bán nhà hợp lý

Khi quyết định bán một ngôi nhà, bạn khó có thể tự định giá được nó nếu không nắm vững thông tin về thị trường. Bạn bè hay người quen của bạn cũng không chắc đã có nhiều kinh nghiệm nếu họ ít va chạm trong lĩnh vực này. Vì thế, hãy nhờ tư vấn của một vài môi giới trong khu vực đang sống, bạn sẽ biết mức giá hợp lý từ kinh nghiệm của họ và sau đó tự điều chỉnh theo nhận định riêng của mình.


Mức giá hợp lý là điều vô cùng quan trọng để thu hút khách hàng.

Những khách hàng tiềm năng sẽ không quan tâm nhiều đến những căn nhà quá đắt so với thị trường chung. Họ đã xem kỹ rất nhiều căn nhà và có kinh nghiệm về mức giá chung đó. Đây cũng là một sai lầm mà khá nhiều “nhà chính chủ” thường mắc phải. Các chủ nhà thường đánh giá giá trị căn nhà của mình ở mức quá cao hoặc kì vọng vào mức giá ở thời kỳ sốt đất đã qua. Và kết quả là họ thường phải chờ rất lâu mới bán được với mức giá thấp hơn kì vọng rất nhiều.

Vì vậy, hãy ghi nhớ, mức giá hợp lý là điều vô cùng quan trọng để thu hút khách hàng.

Làm mới các chi tiết của ngôi nhà

Sự quen thuộc của căn nhà trải qua thời gian thường khiến bạn không nhận thấy những chi tiết cần thay đổi để ngôi nhà trở nên đẹp hơn. Bạn hãy nhìn từ bên ngoài bằng con mắt khách quan. Điều đó sẽ cho bạn thấy được ấn tượng đầu tiên của khách hàng khi tham quan ngôi nhà và đưa ra quyết định mua bán.

Bạn có thể làm tăng giá bán nhà lên rất nhiều chỉ với việc trồng thêm hoa lá trước cổng, làm hàng rào, sơn sửa lại mặt tiền...

Một căn nhà sáng sủa, sạch sẽ, thơm tho và đẹp mắt sẽ tạo cảm giác ấm áp, thân thiện và dễ gây cảm tình và dĩ nhiên sẽ bán được giá hơn. Bạn không cần chi quá nhiều tiền vào việc làm mới này. Tuy nhiên, một lớp sơn bề mặt ngoài sáng sủa, nhã nhặn, một lần lau dọn tổng thể hay vài bức tranh cũng có thể khiến ngôi nhà đẹp hơn rất nhiều.

Đặc biệt, bạn nên chú ý đến sự tiện lợi, sạch sẽ của gian bếp và khu WC bởi nó sẽ rất gây nhiều ấn tượng tốt. Nếu chăm chỉ và muốn tiết kiệm chi phí, bạn có thể tự làm, còn nếu không hãy thuê ngoài. Chi phí không cũng quá đắt nhưng sẽ nâng tầm mặt hàng lên rất nhiều.

Hãy làm cho BĐS của bạn trở thành sản phẩm độc nhất!

Một trong những bản chất cơ bản của con người là chúng ta ai cũng mong muốn có thứ mà người khác muốn có hoặc không ai khác có được. Nếu bạn nói với ai đó rằng, bạn không muốn bán một khu BĐS của mình, có thể họ sẽ muốn có được khu BĐS đó hơn. Thậm chí, có thể họ sẽ bám theo bạn cho đến khi bạn phải đưa ra một mức giá nào đó. Điều đơn giản là một thứ gì đó có số lượng giới hạn sẽ tạo ra mong muốn sở hữu nó.

Bất kỳ cuộc thương lượng BĐS nào cũng cần lập kế hoạch trước

Hầu hết người môi giới BĐS đều cho rằng giao dịch có thành công hay không phụ thuộc vào sự may mắn. Điều này không đúng, không có sự may mắn trong bất kỳ giao dịch nào cả. Để một giao dịch thành công, bạn phải nắm được sức mạnh của việc lập kế hoạch trước trong việc đàm phám. Các bạn, hoặc không biết cách chuẩn bị trước cho cuộc đàm phán hoặc ngay cả khi có kiến thức cần thiết cũng quá lười trong việc để dành thời gian làm việc này nên thường tin vào sự may rủi và tốn kém nhiều để sửa chữa những lỗi đã gây ra. Chúng ta có thể đoán trước được những câu hỏi mà mình sẽ nhận được khi ngồi vào bàn đàm phán, nhờ vậy, chúng ta có thể đưa ra được những câu trả lời khéo léo và đáp ứng được mong muốn của người đưa ra câu hỏi.

Với một câu hỏi nhạy cảm, khả năng đưa ra câu trả lời nhanh nhất và chín chắn sẽ đem lại cảm giác thoả mãn cho người đặt câu hỏi. Mặc dù bạn có thể đã suy nghĩ về câu hỏi đó trước thì việc lập kế hoạch trước sẽ cho phép bạn phản ứng lại một cách tự nhiên như là bạn vừa mới biết và nghĩ về nó.

Thực tế là, việc suy nghĩ tự nhiên của bạn giống của họ sẽ tạo ra một không khí tin tưởng chung và thoải mái trên bàn đàm phán. Bên cạnh đó, việc lập kế hoạch trước cũng nên bao gồm cả việc tìm những bài viết trên báo hoặc tạp chí để hỗ trợ cho luận điểm, ý kiến của bạn. Những con số thống kê từ những nguồn tin cậy cũng có hiệu quả trong việc thuyết phục đối tác vì chúng bao hàm "cảm giác hợp lý".

Mỗi một cuộc điện thoại có thể coi là một lần đàm phán, mỗi một lá thư gửi đi là một vòng đàm phán, mỗi một lần giao tiếp trong thực tế chính là một cuộc đàm phán. Và chúng ta cần phải xử lý chúng riêng biệt với nhau để có được kết quả cuối cùng là điều bạn mong muốn.

Kiên nhẫn

Nhà đất là một mặt hàng đặc biệt. Có thể có 100 người đến xem, khen chê rất nhiều nhưng đến người thứ 101 mới quyết định mua. Bạn cần có sự kiên nhẫn để chờ người có nhu cầu thực sự và đạt được mức giá mong muốn.

Thông tin về việc bán nhà cần được đăng tải thường xuyên và cập nhật liên tục trên các trang thông tin BĐS, thậm chí là cả trên trang cá nhân của bạn trên mạng xã hội. Càng nhiều người biết đến thông tin này thì cơ hội bán nhà càng cao. Các thông tin cần miêu tả chi tiết, trung thực, tránh mất thời gian của khách hàng. Và sẽ tốt hơn nếu như bạn cung cấp thêm các thông tin cụ thể về khu vực xung quanh: phong thủy, hàng xóm, dân trí, an ninh, hạ tầng xung quanh. Bạn cũng có thể đính kèm các hình ảnh thật chi tiết đã được chọn lọc.

Thông thường các chủ nhà thường muốn tự mình bán nhà hơn là nhờ môi giới. Tuy nhiên, việc lựa chọn một môi giới uy tín sẽ giúp bạn tiết kiệm được nhiều thời gian trả lời điện thoại và giải thích với khách hàng. Bạn chỉ cần gặp mặt với nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự và chớp thời cơ khi đạt mức giá mong muốn.

BĐS là một mặt hàng đặc biệt và có giá trị cao. Và mỗi người có thể chỉ giao dịch một vài lần trong đời. Vì thế, hãy nghiên cứu tỉ mỉ trước khi quyết định giao dịch. Vì đôi khi, những chi tiết nhỏ cũng khiến lợi nhuận thu về tăng bất ngờ.



Theo Khóa học bất động sản tại Trường IEFA - 131 Cô Bắc - www.daihochcm.edu.vn

Tám điều người mua nhà cần chú ý về người môi giới của mình

Theo Khóa học bất động sản tại Trường IEFA - 131 Cô Bắc - www.daihochcm.edu.vn

Môi giới bất động sản về bản chất là bên thứ ba đứng giữa hai bên mua và bán nhằm thúc đẩy cuộc giao dịch đi tới điểm “chốt”. Nguyên tắc quan trọng nhất của một nhà môi giới là đảm bảo cuộc giao dịch minh bạch và công bằng cho hai bên. Tuy nhiên, bên cạnh những nhà môi giới chuyên nghiệp cũng có không ít những kẻ vì lợi ích của bản thân mà lấp liếm thông tin nhằm dẩy cuộc giao dịch đi tới kết quả nhanh nhất có thể.

Mục đích của nhà môi giới bất động sản là thúc đẩy cuộc giao dịch bất động sản đi tới thành công. Để đạt được mục đích này, những nhà môi giới bất động sản sẽ rất chủ động trong việc trao đổi thông tin về bất động sản và những vấn đề liên quan tới bất động sản đó. Một nhà môi giới chuyên nghiệp luôn có những quy tắc làm việc cụ thể và để tạo sự công bằng cho hai bên giao dịch.

Tuy nhiên, hiện nay vẫn tồn tại không ít những môi giới chất lượng kém, vì khoản hoa hồng “béo bở” đã không ngừng che giấu thông tin, thậm chí tư vấn thông tin sai lệch để hoàn thành giao dịch nhanh nhất có thể.

Có một số điều sau mà những môi giới thiếu đạo đức nghề nghiệp này biết nhưng không bao giờ chủ động đề cập với bạn.

1. Người môi giới bất động sản làm việc cho bên bán

Trong một số giao dịch, môi giới bất động sản không đại diện cho người mua, nhưng người mua lại luôn nghĩ họ đại diện cho mình. Trên thực tế, người thuê họ và trả tiền hoa hồng cho họ lại chính là bên bán. Họ đại diện cho lợi ích của bên bán và vì lợi ích của bên bán mà tận tâm với bên mua.

Tuy nhiên, nếu bạn muốn nhà môi giới làm việc cho mình, bạn có thể thuê riêng một người và hứa trả hoa hồng cho họ.

2. Người môi giới ưu tiên nhất là việc bán được nhà

Đối với những nhà môi giới chuyên nghiệp, họ luôn coi trọng uy tín, vì vậy họ sẵn sàng từ bỏ lợi ích để giữ sự minh bạch và công bằng giữa hai bên mua bán. Tuy nhiên, hiện nay có không ít những nhà môi giới “ăn xổi”, họ không có định hướng lâu dài về nghề nghiệp nên họ có thể bất chấp thủ đoạn để thu lợi trong số lần giao dịch ít ỏi của mình.

Với con mắt “nhà nghề”, đôi khi nhà môi giới hoàn toàn có thể nhận ra khuyết điểm của một dự án, ví dụ như thiếu kế không thông thoáng, ví dụ như view không đẹp, hay thiết kế này sẽ để lại hậu quả gì trong tương lai vài năm nữa,… tuy nhiên, họ không dại gì mà nói với bạn. Ngược lại họ ra sức biến những nhược điểm thành ưu điểm và khiến bạn dần dần bị thuyết phục, ký hợp đồng rồi tự xoay sở hậu qủa. Còn họ, nhận hoa hồng và giao dịch kết thúc, “ăn xổi” thì không cần uy tín.

3. Người môi giới đôi khi chỉ đóng vai trò như nhân viên bán hàng siêu thị - đừng cố mặc cả về giá

Điều này rất rõ ràng, nhất là đối với những dự án chung cư, giá do chủ đầu tư hoặc chủ nhà quyết định dựa trên xu hướng thị trường và quy định của pháp luật. Chủ đầu tư đã giao cho họ một danh sách giá từng căn hộ với độ tỉ mỉ tới vài nghìn đồng, họ không thể tự ý thay đổi vì vậy đừng cố gắng “mặc cả” với họ.

Nếu tài chính dành cho việc mua căn hộ eo hẹp thì bạn có thể lựa chọn căn hộ giống như vậy ở tầng khác, vì dù chỉ khác nhau vài tầng nhà nhưng giá lại chênh nhau rất nhiều. Thậm chí lựa chọn căn hộ có diện tích và thiết kế khác.

4. Kiểm tra qui hoạch và pháp lý của bất động sản tại cơ quan chức năng

Nếu bạn không gặp được một nhà môi giới chuyên nghiệp, cũng không phải bạn bè hoặc người thân của nhà môi giới thì bạn đừng mong họ cảnh báo nếu vùng đất bạn định mua nhà sắp bị quy hoạch. 

Dù bạn có người trung gian lo từ A đến Z cho bạn nhưng đừng bao giờ có tâm lý ỷ lại. Hãy chủ động nắm bắt thông tin, hãy chủ động vận dụng những mối quan hệ cùng sự góp ý của những người bạn tin tưởng, hãy gọi điện nhờ một vài chuyên gia giúp đỡ… bạn cần phải lường trước mọi nguy cơ đối với căn nhà trước khi đưa ra quyết định mua.

Đừng quá tin cậy vào người môi giới để hối hận cả đời.

5. Cẩn thận với chất lượng căn nhà bạn định mua

Cần nhắc lại một lần nữa, mỗi nhà môi giới dù chuyên nghiệp hay không cũng đều có “con mắt nhà nghề”, dù ít dù nhiều. Họ có khả năng nhìn được một vài vấn đề về chất lượng căn nhà mà bạn không nhìn thấy.

Tuy nhiên, những nhà môi giới “ăn xổi” sẽ không cảnh báo bạn điều đó, họ chỉ nói những ưu điểm và lấp liếm những khuyết điểm rồi nhân lúc bạn đang bị “chìm” trong những lời lẽ hoa mỹ mà “chốt” ngay hợp đồng mua bán.

Lời khuyên dành cho bạn là nên mời một chuyên gia hoặc kỹ thuật viên có kinh nghiệm đi xem nhà cùng bạn, họ có thể đưa ra những cảnh báo về chất lượng ngôi nhà bạn đang xem.

6. Đọc kỹ trước khi ký hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán thường có rất nhiều điều khoản mà bạn cần chú ý, như diện tích chung, riêng, diện tích thông thủy, tim tường, giá dịch vụ, quyền lợi, nghĩa vụ, phạt quá hạn,… ngoài ra còn một số cái bẫy trong hợp đồng do chủ đầu tư soạn ra có thể khiến bạn hối hận về sau.

Vì vậy, bạn nên xem xét kỹ hợp đồng, nếu cẩn thận hơn, bạn có thể mời chuyên gia hoặc luật sư để xem xét kỹ hợp đồng của bạn. Còn nhà môi giới thì hoặc là không lường đến những cái bẫy, hoặc là sẽ không nói với bạn đâu, họ cần phải bán nhà và hoàn thành chỉ tiêu của riêng họ, đợi bạn xem kỹ hợp đồng thì rất là “sốt ruột”.

7. Chi tiết hóa điều khoản bảo hành

Một người mua thông minh sẽ rất cẩn thận với những điều khoản bảo hành có trong hợp đồng, họ không nên cảm thấy an toàn khi thấy thời gian bảo hành được ghi rõ ràng trong hợp đồng. Bởi những điều khoản đó thường được chủ nhà hoặc chủ đầu tư soạn ra rất “khéo”, và phí sửa nhà nếu có vấn đề xảy ra trong thời gian bảo hành có thể lại chính là tiền của bạn.

Vậy nên, một lần nữa nhấn mạnh, bạn cần tham khảo ý kiến của luật sư và chuyên gia trước khi ký kết HĐMB.

8. Xem xét thật kỹ chủ quyền của bất động sản

Rất nhiều trường hợp cầm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong tay nhưng chưa chắc bạn có thể hoàn toàn yên tâm về quyền sở hữu căn nhà của mình, có một số vấn đề liên quan tới tiền sử dụng đất hay tranh chấp nội bộ, mâu thuẫn của chủ nhà về quyền sở hữu căn nhà vẫn chưa được giải quyết… những vấn đề này rất nhiều, cũng rất khó để tìm hiểu.

Thậm chí, nhà môi giới của bạn cũng không lường trước việc này. Bên cạnh đó những vấn đề tranh chấp ngầm trong nội bộ, hoặc những bất cập liên quan đến chủ căn nhà, nguyên nhân bán nhà…bạn có mời luật sư đến cũng khó mà lường được hết. Bạn chỉ có thể tìm hiểu thông qua những người xung quanh căn nhà hoặc quan sát kỹ càng một thời gian trước khi đưa ra quyết định mua.

Thứ Hai, 16 tháng 11, 2015

Bài kiểm tra chương trình môi giới bất động sản - Trường IEFA - phần 1

Chương trình đào tạo Chứng chỉ hành nghề bất động sản tại cơ sở 131 Cô Bắc, Quận 1

Học phần I - Phần 1

Thời gian làm bài: 30 phút

1.           Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình ở Việt Nam :
a. UBND cấp tỉnh
b. UBND cấp huyện
c. UBND cấp xã
d. Cả a, b, c đều đúng
2.            Hạn mức đất trồng cây hàng năm mà nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình tối đa là bao nhiêu hecta :
a. 2 ha
b. 3 ha
c. 5 ha
d. 10 ha
3.            Nghị quyết 19 của Quốc hội về thí điểm cho người nước ngòai sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ chính thức áp dụng từ ngày :
a. 01/07/2008
b. 01/01/2009
c. 01/07/2009
d. 01/01/2010
4.            Thời hạn để người nước ngòai sở hữu nhà ở tại Việt Nam tối đa là :
a. 30 năm
b. 50 năm
c. 70 năm
d. 90 năm


5.            Người nước ngòai có thể sử dụng nhà ở vào mục đích :
a. Chỉ để ở
b. Có thể cho thuê
c. Làm văn phòng
d. Cả a, b, c đều đúng
6.            Người nước ngoài chỉ được sở hữu :
a. 1 căn hộ chung cư bất kỳ
b. 1 căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở xã hội
c. 1 căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại
d. 1 căn hộ chung cư và 1 nhà biệt lập
7.            Đối tượng người nước ngòai nào sau đây ở Việt Nam sẽ được sở hữu nhà ở theo Nghị quyết 19 của Quốc hội :
a. Người nước ngòai kết hôn với công dân Việt Nam
b. Người nước ngòai làm việc trong các doanh nghiệp ở Việt Nam
c. Người nước ngòai đang học tập tại Việt Nam
d. Cả a, b, c đều đúng
8.            Cá nhân, tổ chức trong nước được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật nhà ở nhưng phải với điều kiện :
a. Phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú
b. Phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh
c. cả a,b đều đúng
d. Cả a,b đều sai
9.            Nghị định nào của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở :
a. Nghị định 153/CP (2007)
b. Nghị định 181/CP (2004)
c. Nghị định 90/CP (2006)
d. Nghị định 108/CP (2005)
10.       Nghị định nào của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản :
a. Nghị định 153/CP (2007)
b. Nghị định 88/CP (2008)
c. Nghị định 90/CP (2006)
d. Nghị định 135/CP (2007)
11.       Đối tượng nào sau đây ở Việt Nam đựơc quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở :
a. Cá nhân, tổ chức trong nước
b. Người Việt Nam định cư ở nước ngòai
c. Cá nhân, tổ chức nước ngòai
d. Cả a, b, c đều đúng
12.       Có bao nhiêu đối tượng là cá nhân, tổ chức nước ngòai sẽ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Nghị quyết 19 của Quốc hội :
a. 3
b. 4
c. 5
d. 6
13.       Một trong những điều kiện để cá nhân nước ngòai sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam là họ phải có thời gian sinh sống tại Việt Nam tối thiểu :
a. 1 năm
b. 2 năm
c. 3 năm
d. 4 năm
14.       Thời hạn tiến hành thí điểm cho người nước ngòai sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Nghị quyết 19 của Quốc hội là :
a. 3 năm
b. 5 năm
c. 10 năm
d. 50 năm
15.       Cơ quan nào là đầu mối tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng dự án khu nhà ở, dự án khu đô thị mới :
a. Sở Kế họach & Đầu tư
b. Sở Xây dựng
c. Sở Tài nguyên – Môi trường
d. Sở Tài chính
16.       Dự án kinh doanh bất động sản là thuộc lĩnh vực gì theo quy định tại Luật Đầu tư (2005) :
a. Lĩnh vực ưu đãi đầu tư
b. Lĩnh vực đầu tư có điều kiện
c. Cả a, b đều đúng
d. cả a, b đều sai
17.       Nhà đầu tư khi làm thủ tục đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thì phải làm thủ tục :
a. Thẩm tra dự án đầu tư
b. Đăng ký đầu tư
c. Cả a, b đều đúng
d. Cả a, b đều sai
18.       Nội dung thẩm tra đối với dự án kinh doanh bất động sản không bao gồm nội dung nào sau đây theo quy định tại Luật Đầu tư :
a. Năng lực tài chính của chủ đầu tư
b. Tiến độ dự án
c. Giải pháp với môi trường
d. Nhu cầu sử dụng đất
19.       Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho tổ chức ở Việt Nam :
a. UBND cấp huyện
b. UBND cấp tỉnh
c. Bộ Xây dựng
d. Bộ Tài Nguyên – Môi trường
20.       Trường hợp nếu chủ sở hữu mà bán nhà ở thuộc sở hữu chung thì :
a. Phải thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền biết
b. Phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu chung bằng văn bản
c. Cả a, b đều đúng
d. Cả a, b đều sai
21.       Trường hợp nếu chủ sở hữu nhà ở mà bán nhà ở đang cho thuê thì :
a. Phải ưu tiên bán cho bên đang thuê
b. Chỉ được bán cho bên đang thuê
c. Cả a, b đều đúng
d. cả a, b đều sai
22.       Bên thuê nhà được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê với điều kiện :
a. Đã gần hết hạn hợp đồng thuê
b. Không có chỗ ở khác
c. Chấp nhận giá chào bán ban đầu từ phía bên cho thuê đưa ra
d. Cả a, b, c đều đúng
23.       Theo Nghị định 80/CP của Chính phủ ban hành ngày 29/07/2008 thì phí trước bạ nhà, đất ở Việt Nam là :
a. 0,5%
b. 1%
c. 2%
d. 3%
24.       Nghị định 80/CP của Chính phủ qui định về việc thu phí trước bạ nhà, đất ở Việt Nam có hiệu lực thi hành từ ngày:
a. 25/08/2008
b. 01/11/2008
c. 01/01/2009
d. Tất cả đều sai
25.       Chính sách của nhà nước Việt Nam đối với họat động kinh doanh bất động sản là:
a. Khuyến khích cá nhân, tổ chức đầu tư kinh doanh bất động sản
b. Có cơ chế chính sách, bình ổn thị trường khi có biến động
c. Cho vay ưu đãi đối với các dự án kinh doanh bất động sản ưu đãi đầu tư
d. Cả a, b, c đều đúng

Còn tiếp...

Theo chương trình khóa học Bất động sản tại IEFA - 131 Cô Bắc, Quận 1 - www.daihochcm.edu.vn

Theo chuong trinh khoa hoc Bat dong san tai IEFA - 131 Cô Bắc, Quận 1 - www.daihochcm.edu.vn 


Thứ Ba, 10 tháng 11, 2015

Trung tâm hành chính nghìn tỷ: Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh lên tiếng




Trung tâm hành chính nghìn tỷ: Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh lên tiếng


Sau sự việc Infonet phản ánh về việc Hải Dương ngân sách eo hẹp, trụ sở khang trang nhưng muốn xây trụ sở nghìn tỉ, tưởng rằng câu chuyện “trụ sở nghìn tỉ” sẽ lắng xuống. Thế nhưng, hàng loạt địa phương khác cũng xin xây trụ sở nghìn tỉ như Nghệ An, Khánh Hòa, Hải Phòng...

Trong đó, Hải Phòng có dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm hành chính, chính trị TP.Hải Phòng gần 10 nghìn tỉ.

Bên hành lang Quốc hội chiều 9/11, Phó Thủ tướng Chính phủ Vũ Văn Ninh đã chia sẻ quan điểm về vấn đề này. 

Theo Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh, tinh thần chung trong bối cảnh ngân sách khó khăn hiện nay và những năm tới là phải tiết kiệm triệt để. Một số địa phương vừa qua đã xây hoặc chủ trương xây dựng trụ sở hành chính cấp tỉnh mới trên tinh thần tự cân đối ngân sách địa phương. Việc này còn tùy thuộc vào từng địa phương họ cân đối ngân sách như thế nào.

Song tôi hoan nghênh một số địa phương chủ trương làm rất tốt, chẳng hạn tỉnh Bình Dương ngân sách địa phương khá dồi dào nhưng thay vì xây trụ sở mới họ đã lo các vấn đề cho dân trước như đầu tư vào nông thôn, trường học, bệnh viện trước rồi mới đến đô thị.

Trước câu hỏi về việc TP Hải Phòng vừa trình Thủ tướng Chính phủ đề án xây dựng trung tâm hành chính - chính trị tỉnh với mức đầu tư gần 10.000 tỷ đồng nhưng trong đó gần 7.000 tỷ đồng là xin ngân sách Trung ương, Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh cho rằng: “Muốn xây dựng trụ sở hay bất cứ công trình gì thì điều quan trọng nhất là địa phương phải cân đối được nguồn. Nghĩa là địa phương, bộ ngành phải cân đối được nguồn đảm bảo thì mới được xây dựng, kể cả nguồn trung ương phải được trung ương đồng ý thì mới quyết định được”.

Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh cũng giải thích rõ: Luật Đầu tư công hiện hành quy định rõ nguyên tắc như vậy, không có chuyện địa phương quyết định rồi trung ương phải chi đầu tư mà phải thực hiện theo nguyên tắc đó. Trước đây khi chưa có Luật Đầu tư công thì Chỉ thị 1792 về tăng cường quản lý đầu tư từ vốn ngân sách nhà nước và vốn trái phiếu (năm 2011) cũng đã quy định điều này rất chặt.

Thậm chí nếu có sử dụng vốn ngân sách trung ương nhiều thì dự án phải được Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định cả tổng mức đầu tư dự án. Sau khi thẩm định, nếu trung ương đồng ý cấp cho phần chênh lệch thì mới được làm, kể cả các tỉnh nghèo đều phải làm theo nguyên tắc này.

Cũng theo Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh, Chính phủ cũng đã chỉ đạo rất rõ điều này, trong đó tinh thần là chỉ đạo phải tập trung nguồn để đầu tư và thanh toán nợ xây dựng cơ bản. Lần này cân đối ngân sách cũng đưa nguyên tắc đó vào, thậm chí Chính phủ còn đề xuất mạnh mẽ hơn là phải thanh toán xong nợ mới được bố trí vốn để đầu tư trụ sở mới, kể cả nguồn địa phương tự cân đối được.

“Bây giờ không có cách gì khác là phải tiết kiệm, không chỉ là việc xây trụ sở mà còn nhiều khoản chi khác. Chính phủ cũng có bàn đến việc xây dựng trụ sở các địa phương và yêu cầu lập quy hoạch để quản lý”- Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh chia sẻ.


theo Cafef.vn
Theo chuong trinh khoa hoc Bat dong san tai IEFA - 131 Cô Bắc, Quận 1 - www.daihochcm.edu.vn  

Thứ Hai, 9 tháng 11, 2015

Năm nhóm khách hàng của người môi giới bất động sản

Năm nhóm khách hàng của người môi giới bất động sản

Cuộc khảo sát được tiến hành trên 500 người; đối tượng nghiên cứu gồm nam và nữ trong độ tuổi từ 25-55, là người quyết định hoặc có ảnh hưởng đến việc mua nhà; đang tìm mua nhà trong sáu tháng tới hoặc đã mua nhà trong 12 tháng qua. Theo đó, các phân khúc khách hàng mục tiêu tạm chia theo các tên gọi "Tuổi trẻ tài cao"; "Vì tương lai con em"; "Ăn nên làm ra"; "Ngôi nhà mơ ước"; và "Kinh doanh địa ốc"



Phân khúc nhóm khách hàng

Họ là...

Họ muốn...

Tỷ lệ


TUỔI TRẺ TÀI CAO

- Người độc thân, tự lập, thành công sớm trong độ tuổi 25-32.

- Lương khoảng 800-1.000 đô la Mỹ/tháng.

- Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè.

- Đa phần chọn căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.

Khi chọn mua nhà hoặc căn hộ, nhóm "Tuổi trẻ tài cao" là những người độc thân khá thành đạt, quan tâm hàng đầu đến giá cả họ thường chọn nhà có diện tích dưới 80 mét vuông và quan tâm nhiều đến sự thuận tiện về giao thông. Thông tin về địa ốc được họ cập nhật từ Internet, và thường tham khảo ý kiến từ đồng nghiệp. 


VÌ TƯƠNG LAI CON EM

- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà để làm của cho con sau này.

- Thường cân nhắc kỹ, ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao cho những sản phẩm uy tín, an toàn.

- Môi trường sống.

- Uy tín của chủ đầu tư.

Nhóm "Vì tương lai con em" lại quan tâm nhiều đến môi trường sống xung quanh căn hộ họ chọn mua. Diện tích được họ chọn nhiều nhất là 81-100 mét vuông, vị trí giao thông thuận tiện. Đa số nhóm này lấy ý kiến từ vợ hoặc chồng, thông tin cập nhật chủ yếu từ báo.



ĂN NÊN LÀM RA

- Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn.

- Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích môi trường.

- Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình.

Trong khi đó đối với nhóm "Ăn nên làm ra" diện tích sử dụng của căn hộ là điều kiện đặt ra hàng đầu, diện tích phải trên 200 mét vuông. Tiện ích của căn hộ được họ chọn là gần sông hay rạch. Họ cũng tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng khi quyết định chọn mua nhà, và họ cũng tham khảo thông tin từ báo.


NGÔI NHÀ MƠ ƯỚC

- Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng.

- Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80 mét vuông, có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng.

- Giá và phương thức thanh toán là yếu tố quan tâm hàng đầu.

Các khách hàng tại phân khúc "Ngôi nhà mơ ước" bị ảnh hưởng rất nhiều về giá. Khách hàng trong nhóm này thường là những cặp vợ chồng trẻ, nên họ thích căn hộ mang lại những cảm giác ấm áp về mặt tình cảm và gần nơi làm việc. Khi mua nhà, họ thường tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng.

KINH DOANH ĐỊA ỐC

- Giới chuyên tìm hiểu về khả năng sinh lời của địa ốc.

- Tiềm năng của khu nhà.

- Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã mua

Do quan tâm nhiều đến khả năng sinh lợi nên khách hàng trong phân khúc "Kinh doanh địa ốc" thường chọn mua các căn hộ có diện tích 81-100 mét vuông, điều kiện cần đáp ứng là phải thuận tiện về giao thông.Không như các nhóm trên, thông tin họ cập nhật là từ các công ty địa ốc.


Kết quả khảo sát trên cho thấy nhóm "kinh doanh-đầu tư" đang quay trở lại thị trường. Hiện họ và nhóm "Ngôi nhà mơ ước" là phân khúc chính trong chiến lược tiếp thị của đa số chủ đầu tư bất động sản. Và thông điệp mà họ cần nhận từ các mẩu quảng cáo là chức năng của các căn hộ.

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản trong tương lai, giới kinh doanh địa ốc cho rằng căn hộ sẽ thay thế nhà phố, đất nền; nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh nên khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn và ngày càng trở nên khó tính. "Vì thế, nhân viên bán hàng phải đồng thời là người tư vấn cho khách hàng; các doanh nghiệp địa ốc nên tăng cường quảng cáo sáng tạo, nghiên cứu thị trường, tổ chức sự kiện, sản xuất vật phẩm quảng cáo, tổ chức các khóa đào tạo môi giới bất động sản cho nhân viên và quan trọng nhất, phải cập nhật công nghệ hiện đại đối với nhà cao tầng".


MARKETING VÀ LỐI RA TRONG KHỦNG HOẢNG

MARKETING VÀ LỐI RA TRONG KHỦNG HOẢNG

Trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái và khủng hoảng, danh mục cắt giảm đầu tiên mà doanh nghiệp thường nghĩ đến là Marketing (Tiếp thị). Vì mọi người thường nghĩ rằng, khi nền kinh tế rơi vào suy thoái, người tiêu dùng nào cũng sẽ “thắt lưng buộc bụng” và chẳng mấy lưu tâm đến những sự kiện quảng bá hào nhoáng nữa. Lúc này, Marketing sẽ là một thứ “xa xỉ phẩm”, chỉ gây ra tốn kém chứ không đem lại bất cứ hiệu quả nào. Thực tế có phải như vậy?

Tư duy lại vai trò của Marketing

Peter Drucker, người được xem là “cha đẻ” của quản trị kinh doanh hiện đại từng nói rằng: “Mục tiêu cuối cùng của mọi hoạt động kinh doanh là tạo ra khách hàng. Và chỉ có hai chức năng trong doanh nghiệp có thể làm được điều này, đó là Marketing và Sáng tạo (Innovation)”.

Có thể thấy rằng, Marketing không phải là một bộ phận “chỉ biết tiêu tiền” như người ta vẫn nghĩ. Nếu như các bộ phận khác trong tổ chức chủ yếu tập trung vào việc tạo ra doanh thu và lợi nhuận bằng cách lôi kéo, chăm sóc, duy trì những khách hàng hiện tại; thì nhiệm vụ của Marketing lại là tạo ra khách hàng mới bằng cách “đánh thức” những nhu cầu mới nằm ngay trong tiềm thức của khách hàng nhưng họ lại chưa từng hình dung đến nó cho đến khi có tác động của Marketing. Đó là lý do tại sao Peter Drucker cho rằng Marketing xứng đáng được xếp vào danh sách những bộ phận tạo ra lợi nhuận chứ không phải là bộ phận chi phí.

Tuy nhiên, trong bối cảnh của khủng hoảng kinh tế ngày càng trở nên căng thẳng và đặt áp lực lên vai doanh nghiệp mỗi ngày, rất nhiều tổ chức đã không thể giữ được tầm nhìn dài hạn đó. Ngay cả những thương hiệu tầm cỡ thế giới như GM, Sears, Kodak, AT&T… cũng  phải đối diện với việc đánh mất vị thế của mình do không thể tìm thấy một lối ra phù hợp. Tâm lý chung của những người làm marketing là cảm thấy bất lực và bối rối khi những “vũ khí” đã từng mang lại hiệu quả tột đỉnh trước đây bỗng dưng trở nên vô hiệu.

Phải chăng, đó chỉ là khó khăn tạm thời hay là hệ quả của mức độ cạnh tranh đang ngày càng khốc liệt? Nên tạm thời “án binh bất động” đợi suy thoái qua đi hay đã đến lúc “trở mình” để thích nghi? Nên tiếp tục đầu tư để duy trì hay cắt giảm để tiết kiệm chi phí? Hàng loạt câu hỏi khiến những nhà lãnh đạo cảm thấy mình như rơi vào một “mê hồn trận” mà chẳng biết lối ra nào sẽ dẫn đến một chiến lược marketing phù hợp.

Lối ra nào trong giai đoạn khủng hoảng?

Trong lần tái bản cuốn “Quản trị Marketing” – cuốn sách được xem là “gối đầu giường” của dân Marketing, cha đẻ marketing hiện đại Philip Kotler cũng đã phải cập nhật lại lý thuyết của mình cho phù hợp với bối cảnh mới. Ông cho rằng: “Đừng xem chuyện suy thoái kinh tế chỉ là một giai đoạn tạm thời sẽ nhanh chóng qua đi mà phải nhìn nhận nó như là một thực tế hiển hiện và bình thường. Do vậy, hãy thay đổi cách làm Marketing sao cho phù hợp với thực tế đó, chứ đừng bao giờ chỉ cắt giảm và ngồi đợi suy thoái qua đi.”

Lâu nay, suy nghĩ về Marketing thường được “đóng khung” trong những lý thuyết đã trở thành kinh điển như 4P, 3C...; nhưng thực chất, xã hội và khách hàng hiện nay đã thay đổi rất nhiều.Để tồn tại và phát triển, không còn cách nào khác là phải nhận thức rõ sự thay đổi này, để có thể đưa ra những cách nghĩ mới, cách làm mới thật sự hiệu quả.

Ví dụ, khi quảng cáo trên truyền hình không tạo được hiệu ứng tốt nữa, chúng ta thường vội vã kết luận rằng marketing không còn hiệu quả trong giai đoạn suy thoái rồi cắt giảm ngân sách. Trong khi đó, tại sao chúng ta không thử chuyển sang các giải pháp truyền thông số/truyền thông xã hội mới như Blog, Webcast, Videocast, Postcast … để giải quyết vấn đề với chi phí thấp hơn rất nhiều, mà lại phù hợp với xu thế phát triển của xã hội?

Bên cạnh đó, vì Marketing giữ vai trò thiết yếu trong việc tạo ra doanh thu tương lai cho cả tổ chức, nên không thể xem đó chỉ là một chức năng mang tính chuyên môn giao cho một bộ phận mà mà phải là công việc mang tính chiến lược, cần sự suy nghĩ và góp sức của cả tổ chức. Nói cách khác, một chiến lược marketing hiệu quả chỉ được tạo ra khi quy trình hoạch định chiến lược đó có sự tham gia của các cấp lãnh đạo và các bộ phận có liên quan trong việc thu thập thông tin và xác định những hướng đi tiềm năng. Đồng thời, đối tượng mà nó nhắm tới không chỉ là khách hàng mà gồm cả những ai có ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp như các nhà phân phối, nhà cung cấp, nhân viên, cổ đông và cộng đồng.

Và như vậy, Marketing phải luôn là trung tâm của mọi sự thay đổi và bao quát được những vấn đề thực tế mới. Nếu thất bại trong việc chỉ ra được những thách thức mà doanh nghiệp sẽ phải đối mặt, Marketing sẽ trở nên vô dụng, thậm chí ảnh hưởng xấu đến kết quả kinh doanh. Nhưng nếu được thay đổi hiệu quả, nó sẽ là sợi dây vô hình gắn kết các mối tương quan trong và ngoài tổ chức. Điều này sẽ mang lại một lợi thế vô cùng lớn cho doanh nghiệp. Chính vì thế mà “Cha đẻ”của quản trị hiện đại đã một lần nữa khẳng định: “Marketing đúng nghĩa sẽ là nơi phải tạo được khả năng bao phủ toàn bộ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp”


Khóa học bất động sản IEFA

Thứ Ba, 3 tháng 11, 2015

Bốn bài học đắt giá từ đất nước Mexico "hai mặt"


Bốn bài học đắt giá từ đất nước Mexico "hai mặt"


“Trong quá trình xây dựng nhà nước pháp quyền (tức cai trị bằng pháp luật), 5 thế kỉ đầu tiên luôn là khó khăn nhất”. Trong hơn hai mươi năm qua, lời châm biếm của cựu thủ tướng Anh Gordon Brown dường như không chỉ cố chấp mà còn sai. Phấn chấn trước sự trỗi dậy của Trung Quốc, trước sự bùng nổ của dòng chảy thương mại và vốn, trước những cuộc luận đàm về tầng lớp trung lưu mới nổ lên, người ta dễ dàng làm quên đi những sự thật xưa cũ về quá trình gian khổ để một nước nghèo có thể trở nên giàu có. Có một giả định hồ hởi cho rằng các thị trường mới nổi chắc chắn sẽ thành công giống như con đường mà Hàn Quốc và Đài Loan đã đi.

Quan điểm này đã bị giáng một đòn nặng nề trong thời gian gần đây, khi mà tốc độ tăng trưởng của thị trường mới nổi đang chậm lại. Trung Quốc, đầu tàu phát triển kinh tế mà rất nhiều nước vẫn đang bám vào, đang giảm tốc. Tăng trưởng kinh tế của các nền kinh tế mới nổi khác như Nga, Nam Phi và Brazil cũng đang trong tình trạng tương tự. Đồng tiền của những nước này giảm xuống theo sau mỗi đợt giảm của giá cả các loại hàng hóa cơ bản, và chắc chắn những đồng tiền này sẽ còn suy yếu thêm nữa nếu như Fed tăng lãi suất cho vay đồng USD. Hoạt động thương mại tăng trưởng chậm hơn tốc độ tăng GDP toàn cầu. Tất cả điều này khiến cho con đường mà các con hổ Đông Á (Hàn Quốc, Đài Loan) từng đi qua trở nên khó khăn hơn đối với các nền kinh tế mới nổi.

Mexico "hai mặt"

Mexico là một mô hình thực tế hơn. Đất nước này đã đánh cược những lợi thế to lớn để góp vào những mảnh ghép mang tính thời đại của kinh tế thế giới nhưng lại gặp thất bại thảm hại trong việc xóa đói giảm nghèo. Một số nỗi thất vọng có thể xuất phát từ chính sách của chính phủ. Nhưng điều này cũng phản ánh những khó khăn chung mà các nền kinh tế mới nổi phải đối mặt chứ không riêng gì Mexico.

Mexico có rất nhiều lợi thế để phát triển nhưng tại sao lại gặp những thất bại trong việc tìm ra con đường bền vững như vậy? Nền kinh tế nước này gắn chặt với Mỹ hơn là Trung Quốc: trung bình mỗi tuần Mexico xuất khẩu sang thị trường Mỹ còn nhiều hơn cả hàng hóa xuất sang Trung Quốc trong một năm. Từng là nước phụ thuộc vào dầu mỏ, Mexico hiện giờ đã có nền tảng phát triển công nghiệp lớn nhất và thuộc loại tinh vi nhất khu vực Mỹ La Tinh. Đây là nước xuất khẩu xe hơi lớn thứ 4 thế giới, chỉ đứng sau Đức, Nhật Bản và Hàn Quốc.

Trong hơn 2 thập kỉ qua, việc điều hành, quản lí kinh tế vĩ mô của nước này đã đạt tới mức không thể chê vào đâu được. Gần đây, ngành công nghiệp dầu mỏ đã mở cửa chào đón khu vực tư nhân, loại bỏ tình trạng độc quyền. Một tầng lớp trung lưu mạnh mẽ đi cùng với hành lang công nghiệp chạy từ biên giới Mỹ xuống tận thủ đô Mexico City. Hệ thống chính trị của nước này về cơ bản là đã ổn định.

Nhưng bất chấp nhiều thập kỉ cải cách - dù có lúc nửa vời, có lúc dốc hết sức lực, Mexico vẫn thất bại trong việc thu hẹp khoảng cách giữa một nhóm thiểu số rất giàu có và đa số người nghèo vẫn sống trong tình trạng lạc hậu và nghèo đói.

Từ năm 1994, khi Mexico gia nhập HIệp định thương mại tự do Bắc Mỹ - NAFTA, thu nhập bình quân đầu người đã tăng thêm 1% mỗi năm. Tuy vậy một nửa dân số vẫn sống trong đói nghèo, một phần tư tầng lớp người dân quay trở lại cảnh bần hàn. Tình trạng vô pháp, tham nhũng và các xung đột lợi ích trong giới cảnh sát, tòa án và các chính trị càng khiến xã hội Mexico trở nên hỗn loạn hơn.

Tính hai mặt của Mexico cho thấy rằng chính sách kinh tế vĩ mô đúng đắn là điều kiện cần để thành công, nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Những khó khăn nước này phải đối mặt là câu truyện đáng phải cảnh báo.

Điều đầu tiên và dễ dàng nhất để học hỏi đó là tính trung tâm của quá trình đô thị hóa – mọi người sẽ đổ về các khu vực đang được đô thị hóa mạnh mẽ. Thành phố tạo cho mọi người cơ hội để phát triển thịnh vượng, điều mà không thể tìm thấy ở các vùng nông thôn. Ví dụ, khoảng 120.000 người châu Á đang di cư đến các thành phố mỗi ngày. Nhưng trừ khi các thành phố cung cấp đầy đủ giao thông, điện, cải thiện vệ sinh môi trường và an ninh, nếu không những thành phố này sẽ không bao giờ có thể phát huy được tiềm năng kinh tế của mình.

Có thể tìm thấy những khu phố bẩn thỉu, bạo lực, chứa đầy các tội phạm ma túy ở Mexico. Còn ở Nam Phi, tình trạng thiếu phương tiện công cộng buộc cư dân khu ổ chuột phải bắt taxi-minibus đi làm. Sự phát triển của các thành phố tại Pakistan và Philippines đang bị cản lại vì tình trạng thiếu điện. Khu ổ chuột nên được ưu tiên hiện đại hóa. Người dân cần công việc, trường học và công nghệ ở gần với họ.

Đường bộ và đường sắt

Bài học thứ hai là tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng và không chỉ có cơ sở hạ tầng ở các thành phố. Rất nhiều nền tảng cơ bản cho mô hình kinh tế của Mexico được tạo dựng từ thế kỉ trước. Chỉ tập trung hình thành các tuyến đường bộ và đường sắt kết nối các trung tâm công nghiệp của Mexico tới các cảng và vùng biên giới phía Bắc – giáp Mỹ khiến nhiều vùng đất rộng lớn của đất nước này không được kết nối phát triển.

Sự tập trung này cũng gây nhiều điều bất thường, vô lý: Các khu nghỉ dưỡng bãi biển thường phải mua các loại hải sản phục vụ du lịch từ thị trường bán buôn có thể cách bờ biển tới hàng trăm km.

Tuy nhiên, liên kết các khu vực trên toàn quốc không phải là dễ thực hiện. Nó đòi hỏi nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Các nhà chính trị cũng phải sẵn sàng đảm nhận, giải quyết phần giải tỏa hiện trạng, mặt bằng và quan trọng nhất là làm yên lòng người dân. Ví dụ như Tại Ấn Độ, các kế hoạch cho những dự án cơ sở hạ tầng lớn đã thất bại do gặp phải tranh cãi về đất đai, giải phóng mặt bằng phục vụ thi công và thiếu nguồn tài chính dài hạn.

Bài học thứ ba từ Mexico là sự cần thiết để đưa các hoạt động kinh tế ngầm ra ánh sáng để minh bạch hơn. Các doanh nghiệp quy mô nhỏ và chưa đăng kí kinh doanh cung cấp việc làm cho phần lớn lực lượng lao động Mexico, nhưng lại đang bị các ngân hàng xa lánh không muốn cho vay. Họ cũng phải vất vả tránh các mức thuế cao chót vót. Điều đó làm tổn hại nền kinh tế trong nước.

Sự hiện diện ở khắp mọi nơi của các công ty này cũng dẫn đến một bài học khác: thiếu hụt niềm tin sẽ dần dần phá hủy nền kinh tế. Nếu các hợp đồng kinh tế,luật pháp hay các dịch vụ công không có hiệu lực thi hành, khi luật pháp không còn đủ nghiêm minh tại đất nước Mexico, thì tiền thuế do người dân đóng góp với niềm tin vào sự minh bạch của thể chế chính trị sẽ không còn giá trị. Thay vì tin tưởng, dựa vào thể chế chính trị, nhà nước và con người trong xã hội thì giờ đây họ chỉ có thể tin tưởng, dựa vào người thân, gia đình mình.

Ngay cả những nhà lãnh đạo táo bạo nhất cũng không thể nhanh chóng giải quyết tất cả các vấn đề này. Đây là thông điệp “kém vui” mà một Mexico “hai mặt” đem tới: con đường hướng tới thịnh vượng không hề dễ dàng đối với tất cả mọi quốc gia, và với một số quốc gia, các con đường đó còn khó khăn và dài hơn nhiều, mà Mexico chính là một ví dụ. Nhưng những thành công hiện nay của Mexico cũng chứng minh rằng con đường đó có tồn tại và chúng ta đang hướng tới đích. Thậm chí phải mất nhiều thập kỷ để đi tới đích, nhưng cuối cùng thì sự kiên trì sẽ mang đến phần thưởng xứng đáng.
“Chiến tranh cà chua” giữa Mỹ và Mexico



Theo Trí thức trẻ/Economist
Theo Khóa học bất động sản IEFA www.daihochcm.edu.vn

Thanh toán thẻ - muốn dùng cũng khó


Cửa hàng chị Linh mua đồ nằm ở quận Tây Hồ (Hà Nội), khu vực đông khách nước ngoài sinh sống. Chủ shop lý giải mới mở được hơn một năm nay, phải bán giá thấp hơn các cửa hàng khác để thu hút khách. Mỗi món đồ, cửa hàng lãi chừng 5%, nếu cho khách thanh toán bằng thẻ sẽ phải trả phí cho tổ chức thẻ 2-3% trên mỗi đơn hàng thì không còn nhiều lợi nhuận.

Chị Thanh Hiền (ở Kim Mã Thượng, Hà Nội) cũng không ít lần bị từ chối dù cửa hàng có treo biển chấp nhận thanh toán thẻ. "Vừa rồi tôi mua hàng tại tiệm quần áo khi thanh toán thẻ thu ngân nói có vấn đề không cà được, tôi đành bỏ bớt đồ để đủ số tiền mặt có trong ví, nhưng sau đó khi đi ăn, tôi thử lại, thẻ hoạt động tốt. Hoá ra nhiều cửa hàng vẫn thích sử dụng tiền mặt nên không muốn thanh toán qua thẻ tín dụng", chị than phiền. Một số cửa hàng khác cũng nói thẳng với chị Hiền do doanh thu không ổn định, mỗi ngày chi 1,5-2% cho phí cà thẻ thì chỉ còn cách tính thêm vào giá bán.

Khi mua xe máy tại một đại lý anh Long (quận Bình Thạnh, TP HCM) rút thẻ để thanh toán nhưng nhân viên cho biết anh phải chịu thêm phí 1,5%. Nhân viên khẳng định đó là quy định của cửa hàng, nếu không chấp nhận khách hàng có thể thanh toán bằng tiền mặt. Bức xúc anh liên hệ với phía ngân hàng để phản ánh.

"Sau một hồi trao đổi, phía ngân hàng cũng không thể đưa ra giải pháp giúp mình. Cho nên tốt nhất tôi cứ giữ thói quen cầm tiền mặt cho đỡ phiền phức", anh bức xúc.

Chị Linh, chị Hiền hay anh Long chỉ là hai trong rất nhiều khách hàng cảm thấy không hài lòng khi nhiều cửa hàng không mặn mà, thậm chí lợi dụng việc thanh toán hóa đơn bằng thẻ tín dụng thời gian qua.

Theo anh Hưng-chủ một cửa hàng điện máy (Hai Bà Trưng, Hà Nội), thực tế chỉ có một vài ngân hàng quy mô lớn bỏ mức phí giao dịch, không ít ngân hàng nhỏ vẫn duy trì. Dù luôn có 4 máy chấp nhận thẻ (POS) để cho khách lựa chọn, song anh cho biết tỷ lệ khách hàng thanh toán thẻ tại cửa hàng không nhiều và anh cũng khuyến nghị khách hàng nên sử dụng tiền mặt.


"Bán một laptop được hãng chiết khấu 1,5-2%. Nhưng nếu so với mức phí thẻ Master hay Visa từ 2-3% gần như mất lợi nhuận.Chưa tính sau khi thanh toán, mất vài ngày tiền mới vào tài khoản", anh nói và cho rằng chỉ có một số cửa hàng chuyên về ăn uống, thời trang hàng hiệu doanh thu cả trăm triệu mỗi ngày thì họ sẵn sàng không tính phí cho khách.

Chủ một đại lý vé máy bay trên đường Cát Linh (Đống Đa) cho biết với mỗi vé Hà Nội- TP HCM cửa hàng được khoảng 50.000 đồng. Nhưng mỗi một lần cà thẻ đồng nghĩa đại lý bù lỗ hơn 10.000 đồng cho ngân hàng. "Giá niêm yết của hãng, đại lý cũng có cách để tính thêm, nhưng làm như thế chẳng khác gì doanh nghiệp tự hại mình", vị này bày tỏ.

Theo chị để việc thanh toán thẻ thực sự công bằng, cơ quan quản lý nên giới hạn giá trị hóa đơn bắt buộc cho thanh toán thẻ. Khi đó cửa hàng dù muốn hay không cũng phải chấp nhận thẻ. Một khi quyền lợi các cửa hàng như nhau thì nơi nào tính phí sẽ tự đánh mất khách hàng. Nếu cứ tình trạng không giám sát chặt chẽ như hiện nay thì không chỉ các đơn vị bán hàng mà ngay cả người dân không ai muốn sử dụng hình thức thanh toán thẻ.

Một lãnh đạo của Ngân hàng TMCP Ngoại thương (Vietcombank) cho biết hiện để thu hút khách hàng thanh toán qua thẻ, nhiều nhà băng không thu phí người dùng mà chỉ thu đối với đơn vị kinh doanh chấp nhận thẻ (thông thường 1,5-2% trên mỗi giao dịch).Tỷ lệ lắp đặt các máy POS thời gian qua vẫn tăng dần đều, kèm theo đó, số lượng giao dịch cũng tăng khả quan.

Ông này cho biết, với những nơi kinh doanh có khả năng sinh lời tương đối tốt như nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại... họ đều không thu phí của khách. Còn lại, những đơn vị kinh doanh các mặt hàng mà giá bán ra trên thị trường đều tương đương nhau, tức mức sinh lời không cao thì họ thu phí của khách hàng để bù đắp phí đóng cho ngân hàng.

"Điều này là hoàn toàn sai nhưng rất khó xử lý", ông nói. Bởi họ lách bằng cách ghi thẳng giá tiền vào hóa đơn nên ngân hàng không có căn cứ để phạt. Trường hợp phát hiện sai phạm thì chỉ có cách duy nhất là thu hồi máy POS. Song theo ông, việc này như bắt cóc bỏ đĩa, ngân hàng này phạt thì sẽ có đơn vị khác lắp đặt máy thay thế ngay.

Trao đổi với VnExpress, một lãnh đạo của Sacombank  khẳng định không chỉ không thu phí người dùng, thậm chí, ngân hàng còn liên kết với các đơn vị chấp nhận thẻ đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, giảm giá khi mua hàng bằng thẻ, hoặc được chiết khấu 3-5% trên hóa đơn...Các đơn vị chấp nhận thanh toán thẻ cam kết không  thu bất cứ khoản phụ phí nào với khách hàng khi sử dụng thẻ, dù là ATM hay tín dụng.

Ông cho biết nếu các chủ thẻ bị yêu cầu trả phí khi thanh toán và chứng minh được việc bị thu phí ngoài này, có thể phản ánh với ngân hàng. Từ đó, nhà băng cũng như tổ chức chấp nhận thanh toán như Visa hay MasterCard sẽ có biện pháp chế tài, như buộc đơn vị chấp nhận thẻ hoàn trả lại tiền cho khách. Đồng thời, điểm chấp nhận thẻ này sẽ bị đưa vào danh sách đen, nếu tiếp tục tái phạm có thể bị ngưng cung cấp dịch vụ.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã bổ sung quy định "xử phạt từ 30- 50 triệu đồng đối với hành vi vi phạm phân biệt giá trong thanh toán thẻ, thu phụ phí từ chủ thẻ đối với các giao dịch thanh toán không đúng quy định pháp luật" vào Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng. Theo đánh giá, đây là một trong số các giải pháp thể hiện quyết tâm của Ngân hàng Nhà nước trong việc thúc đẩy thanh toán không tiền mặt tại Việt Nam.

Tuy nhiên, lãnh đạo nhiều ngân hàng thừa nhận phía đơn vị phát hành thẻ không thể bỏ việc thu phí đối với điểm chấp nhận thẻ mà chỉ có thể điều tiết giảm ở mức cho phép. Vì đó là nguồn thu duy nhất để duy trì hoạt động thẻ . "Để người dân mặn mà với thanh toán thẻ, Nhà nước có thể giảm thuế VAT khi họ mua hàng cũng là một trong những cách khuyến khích", một lãnh đạo đề xuất.

Theo một chuyên gia kinh tế, vấn đề là bản thân các cửa hàng, đơn vị chấp nhận thanh toán thẻ chưa thực sự hiểu những thuận lợi từ việc thanh toán không tiền mặt. "Người dân nên từ chối không mua hàng tại những đơn vị thu phí dịch vụ. Điều này sẽ khiến các cửa hàng, đại lý tự hiểu họ đang tự hại chính mình", ông nói.

Ngoài ra, để chấn chỉnh tình trạng vi phạm trong việc thu phí "vô tội vạ", ông cho rằng cơ quan quản lý nên yêu cầu các ngân hàng phát hành xử lý mạnh tay hơn với hệ thống các đơn vị sử dụng dịch vụ thanh toán thẻ vi phạm cam kết.

Hiện có khoảng 180.000 POS được lắp đặt trên cả nước, tăng hơn 13 lần so với năm 2006. Lượng thẻ thanh toán còn tăng với tốc độ lớn hơn, trên 80 lần, vượt 80 triệu thẻ tính tới cuối năm ngoái. Trong khi đó, lượng ATM hiện vào khoảng 17.000.

Tuy nhiên, phần lớn giao dịch thẻ đều là rút tiền mặt. Doanh số thanh toán qua POS năm 2014 đạt khoảng 106 nghìn tỷ đồng, bằng một phần mười số tiền mặt rút tại ATM.