Thứ Tư, 26 tháng 10, 2016

TRÌNH TỰ THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Bước 1: Tìm kiếm đất & khẳng định đất phù hợp:

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng:

+ Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước;

+ Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua,...dựa trên sự phù hợp của khu đất.

Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi về mặt pháp lý.

Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không).

Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của Tỉnh như Sở quy hoạch xây dựng, Sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.

Chuyên đề Đầu tư Kinhdoanh bất động sảnKhóa học Môi giới BĐS thuộc Trường đào tạo bất động sản IEFA – 131 Cô Bắc, Q.1 – 0933.75.95.95

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào?

Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường.

Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó là khi ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở....

Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ.

Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

Trường Kinh tế - Tài chính và Bất động sản IEFA
(08) 3507.2986 – 3507.2987 – 0933.75.95.95

Bước 4: Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

- Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

- Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.

- Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

- Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

- Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

- Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

- Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

- Các đặc điểm kỹ thuật;

- Thị trường mục tiêu;

- Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?

Bước 5: Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

- Ước tính toàn bộ chi phí dự án

- Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

- Ước tính nguồn vốn vay;

- Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;

- Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...

- Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

(Phần phân tích tài chính cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, sẽ trình bày trong một chuyên đề mở rộng khác - 0919.51.2011).

Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư.

Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

+ Thỏa thuận về chi phí;

+ Thỏa thuận về thời gian;

+ Thỏa thuận về nhân lực;

+ Thỏa thuận về cách làm;

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư, họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

+ Các đánh giá rải rác;

+ Đánh giá tiền khả thi;

+ Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;

+ Báo cáo khả thi xây dựng với dự án hoàn chỉnh.

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.

Bước 7: Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc sau:

- Thiết kế chi tiết;

- Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;

- Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;

- Phương án tổ chức giám sát, quản lý;

Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

- Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);

- Bán & tiếp thị;

- Tư vấn và quản lý tài sản.

Trên đây quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động sản. Mỗi loại dự án đều có đặc thu riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp.

Tất cả chỉ là phương pháp.



Khoa hoc bat dong san - Truong dao tao bat dong san IEFA 

Nghề Môi giới BĐS - Kỹ năng giao dịch với khách hàng


a.     Kỹ năng giao dịch trực tiếp: ( gặp mặt )
b.    Kỹ năng thư thoại: thường xuyên email
c.      Nghệ thuật thu hút khách hàng

Kỹ năng giao dịch trực tiếp: ( gặp mặt )
          - Tầm quan trọng của giao dịch trực tiếp: sẽ giúp cảm nhận được về con người của khách hàng sau 30 phút đầu tiên gặp mặt.
          - Các dạng trao đổi thông tin: lời nói, chữ viết, ngôn ngữ thân thể.
          - Ngôn ngữ thân thể: tự tin hay không, nhận biết các dạng khác nhau. Người môi giới phải giữ 75% thời gian đối thoại nhìn thẳng vào mắt , bằng ngôn ngữ cơ thể để gây thiện cảm; thể hiện sự tự tin nhưng không quá.
          -  Lời nói: Rõ ràng, căn nhắc, giải thích cho họ hiểu đúng sự việc, không nên nghe điện thoại khi đang nói chuyện với khách hàng.
          - Quy tắc nắm bắt thông tin từ khách hàng:
Trích từ Chương trình đào tạo bất động sản
Khóa học Bất động sản - Chứng chỉ hành nghề Môi giới BDS Bộ Xây dựng
thuộc Trường Kinh tế - Tài chính và Bất động sản IEFA
131 Cô Bắc, Q.1, Tp.HCM
(08) 3507.2986 -3507.2987 - 0933.75.95.95
. Kiểm tra: thông tin của chúng ta và thông tin khách hàng đưa đến cho chúng ta đã được hiểu được đúng ý chưa? . Muốn vậy phải đưa ra những câu hỏi
. Giải thích: dựa trên câu hỏi , giải thích thông tin
. Kiểm soát những thông tin, xác nhận những thông tin ban đầu xem đã đúng hay chưa.
          - Kỹ năng nhận biết khách hàng mua.
-         Đối với khách hàng mà biết chắc chắn thì chuẩn bị kỹ hợp đồng để ký để không bị lỡ, không bị bất ngờ.
-         Khách hàng chậm rãi, chắc chắn, muốn xem nhiều BĐS khác nhau
-         một cách kỹ càng, cần thận, cụ thể thì phải kiên nhẫn.
-         Đối với khách hàng tỏ ra cái gì cũng biết là người hấp tấp, dễ bị kích động, kiêu ngạo, quá tự tin thì phải chịu đựng họ, tán dương họ.
Trích từ Chương trình đào tạo bất động sản
Khóa học chứng chỉ hành nghề Môi giới BĐS - Bộ Xây dựng
thuộc Trường Kinh tế - Tài chính và Bất động sản IEFA
131 Cô Bắc, Q.1, Tp.HCM
(08) 3507.2986 -3507.2987 - 0933.75.95.95
-         Khách hàng thích chi phối, làm chủ người khác thì người môi giới phải tìm cách điều hoà.
-         Khách hàng quá nhiệt tình, cái gì cũng thích, không tự quyết định được cái mình thích thì phải đưa ra cái…của họ

-         Khách hàng kín đáo: tránh đưa ra nhận xét , có thể do họ không biết cách trả lời trực tiếp với người môi giới thì phải nói chuyện về nghề nghiệp, gia đình, mối quan tâm của họ rồi dẫn dắt đến nhu cầu của BĐS.

Kinh nghiệm Quản lý văn phòng môi giới.

a. Điều hành hoạt động văn phòng môi giới.
         Ba công việc mà nhà môi giới phải đảm nhận:
-         Vạch ra mục tiêu và kế hoạch kinh doanh.
-         Tổ chức thực hiện công việc.
-         Đánh giá và động viên nhân viên văn phòng.
b. Lập kế hoạch hoạt động.
         + Xem xét một số vấn đề cơ bản sau:
-          Số lượng thương vụ bao nhiêu để đạt được mức doanh lợi tuyệt đối.
-          Xem chương trình quảng cáo như thế nào
-          Cần làm gì để đạt được mức bán theo yêu cầu.
         -    Kế hoạch ngân sách hoạt động cho văn phòng: Quảng cáo, chi phí liên quan, chi phí bưu phẩm điện thoại; tiền lương nhân viên; chi phí điện nước; chi phí bảo hiểm; văn phòng phẩm; khấu hao trang thiết bị văn phòng; tiền thuê văn phòng; thuế thu nhập; các chi phí khác.
c. Quản trị tài chính.
Trích từ Chương trình đào tạo bất động sản
Khóa học chứng chỉ hành nghề Môi giới BĐS - Bộ Xây dựng
thuộc Trường Kinh tế - Tài chính và Bất động sản IEFA
131 Cô Bắc, Q.1, Tp.HCM
(08) 3507.2986 -3507.2987 - 0933.75.95.95
d.Quản trị nhân sự
         + Lập kế hoạch nhân sự
         +  Tuyển nhân viên:
-                   Xác định năng lực chuyên môn của nhân viên.
-                   Động cơcủa  nhân viên: cách kiểm tra: trắc nghiệm, viết , phỏng vấn.
-                   Hình thức đào tạo của nhân viên trước kia.
-                   Thứ tự việc của nhân viên.
-                   Lựa chọn người quản lý văn phòng: có năng lực tổ chức, lập kể hoạch.
+  Đào tạo nghiệp vụ.
         + Đánh giá mức độ hoàn thành công việc của nhân viên.
         + Đưa ra mức lương, thưởng hợp lý: Trả lương dựa trên đóng góp cho doanh nghiệp; Giữ được tính cạnh tranh; Đảm bảo sự công bằng, đóng góp và hưởng thụ.
          Mức lương đó phải động viên được nhân viên; Phải phù hợp với điều kiện tài chính và kết quả hoạt động kinh doanh của văn phòng; Chính sách trả lương theo phần cứng và phần mềm
Trích từ Chương trình đào tạo bất động sản
Khóa học chứng chỉ hành nghề Môi giới BĐS - Bộ Xây dựng
thuộc Trường Kinh tế - Tài chính và Bất động sản IEFA
131 Cô Bắc, Q.1, Tp.HCM
(08) 3507.2986 -3507.2987 - 0933.75.95.95
e. Phân tích hiệu quả hoạt động.
         Các chỉ tiêu để đạt hiệu quả hoạtđộng:
-         Lợi nhuận trên tổng doanh thu: mứcđộ lợi nhuận so với khách hàng từng giai đoạnđể từđóđưa ra những biện pháp phù hợp.
-         Lợi nhuận trên sốlaođộng: cho phép nhà quản lýđánh giáđược năng suất lao động của các nhân viên giữa các thời kỳ khác nhau trong một năm hay cùng kỳ năm trước.
-         Lợi nhuận trên một giao dịch: cho biết quy mô của các giao dịch; tìm kiếm giao dịch có giá trị lớn.


Đầu tư BĐS thành công: Nắm vững các thuộc tính cơ bản của Bất động sản


Bất động sản là loại hàng hóa Đặc Biệt. Nắm vững các đặc tính của nó là nhu cầu tự nhiên và cũng là cần thiết cho mỗi chúng ta, ở cả góc độ mua ngôi nhà để sinh sống hay để đầu tư.

1. Tính Bất động.
 
Người ta không thể di chuyển Bất động sản hay nói một cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả Bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa phương.

2. Tính không đồng nhất.

Thông thường ít có hai Bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy Bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của Bất động sản đó.

 3. Tính khan hiếm.

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.

Trích từ Chương trình đào tạo bất động sản

Khóa học chứng chỉ hành nghề Môi giới BĐS - Bộ Xây dựng

thuộc Trường Kinh tế - Tài chính và Bất động sản IEFA

131 Cô Bắc, Q.1, Tp.HCM

(08) 3507.2986 -3507.2987 - 0933.75.95.95


4. Tính bền vững, đời sống kinh tế dài.

Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.

5. Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.

Nhìn chung cung đối với Bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.

Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nên trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà ở... được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch.

Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.

6. Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ.

Do tính chất quan trọng của Bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản.

Trích từ Chương trình đào tạo bất động sản

Khóa học BĐS - Bộ Xây dựng

thuộc Trường Kinh tế - Tài chính và Bất động sản IEFA

131 Cô Bắc, Q.1, Tp.HCM

(08) 3507.2986 -3507.2987 - 0933.75.95.95

7. Tài sản thực.

Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ Bất động sản. Khác với Bất đô
̣ng sản (Real estate) là một tài sản tự nhiên, một thực thể vật chất thì tài sản thực (Real Property) là một khái niệm phi vật chất.