Thứ Tư, 5 tháng 2, 2020

Thị trường bất động sản TP.HCM: Hứa hẹn nhiều khởi sắc


Theo các chuyên gia, tính thanh khoản của thị trường bất động sản TP.HCM vẫn tốt, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng.

Hứa hẹn nhiều khởi sắc thị trường bất động sản TP.HCM

Năm 2019 khép lại, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến nhiều biến động.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tính thanh khoản của thị trường bất động sản thành phố vẫn tốt, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng và đóng băng 2011-2013.

Tín hiệu khả quan

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), những khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản thành phố chỉ có tính nhất thời do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và việc thực thi pháp luật.

Dự báo từ quý 3 năm nay trở đi, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh hơn trước đây.

Năm 2020, sẽ ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng,” nhưng có thể xảy ra tình trạng sốt giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông.

Trong 6 tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp bất động sản có thể vẫn còn phải tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức.

Phân khúc thị trường căn hộ chung cư nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ, có giá vừa túi tiền (trên dưới 2 tỷ đồng/căn) tiếp tục giữ vị trí chủ đạo trong thị trường bất động sản, đi đôi với nguồn cung dự án nhà ở xã hội tăng thêm trong năm 2020.

Đại diện Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, trong năm 2020, đất nền vẫn tiếp tục khan hiếm do không có nhiều dự án mới mở bán. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ có thể sẽ duy trì ở mức tương đương năm 2019, dao động khoảng 25.000 căn.



Đại diện một doanh nghiệp kinh doanh dự án căn hộ tại quận 2 chia sẻ, từ giữa năm 2019 doanh nghiệp này “nín thở,” theo dõi diễn biến thị trường và chính sách. Tuy nhiên bước vào năm 2020 khi nhận thấy nhiều dấu hiệu khả quan, doanh nghiệp đang cân nhắc việc “bung” dự án, dự kiến vào quý 3 năm nay.

Định hướng về phát triển nhà ở trên địa bàn, ông Lê Hoà Bình, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, năm 2020, thành phố phấn đấu phát triển thêm 8 triệu m2 diện tích sàn xây dựng nhà ở, nâng tổng diện tích sàn nhà ở trên địa bàn thành phố lên 190,19 triệu m2, với diện tích nhà ở bình quân là 20,6m2/người.

Thành phố sẽ khởi công và thi công xây dựng 10 chung cư, 100% công trình xây dựng trên địa bàn thành phố phải được kiểm tra và xử lý kịp thời, đúng quy định.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, sở sẽ đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, lập thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất đối với 19 khu đất (quy mô 33,68ha), tiếp nhận 16 khu đất (12,79ha), làm thủ tục đo đạc 12 khu đất (8,11ha).

Đồng thời, Sở thu hồi các khu đất thanh toán hợp đồng BT các dự án trên địa bàn thành phố, xử lý 13 khu đất do 11 công ty đang sử dụng và trình Ủy ban Nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương đấu giá 37 khu đất công hoán đổi tại quận 9.

Nhiều chính sách quan trọng

Năm 2020 là năm sẽ chứng kiến nhiều luật liên quan đến nhà ở được sửa đổi, bổ sung, kỳ vọng khai thông các điểm nghẽn, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng trở lại.

Đơn cử là Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (triển khai từ tháng Một này) xác định lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, kiểm soát tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh và tìm kiếm thêm các nguồn vốn đầu tư thay thế.

Tuy nhiên dự báo thông tư này cũng sẽ làm cho doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng hơn trước, có thể dẫn đến làm giảm tổng cầu của thị trường, nhất là đối với phân khúc bất động sản cao cấp.



Vừa qua Chính phủ ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (thi hành từ tháng Một này).

Đáng chú ý là việc xử lý nghiêm các hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở (phạt tiền đến 1 tỷ đồng), bỏ hoang đất, mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chiếm đất (bị phạt tới 1 tỷ đồng), buộc khắc phục hậu quả…

Điều này hy vọng nâng cao hơn nữa việc quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, chấn chỉnh tình trạng vi phạm hành chính về đất đai đang diễn ra phổ biến ở các địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh; trong đó, có Thành phố Hồ Chí Minh.

Mặt khác, Bộ Xây dựng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2/căn, mở ra triển vọng giải quyết nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, giới trẻ mới lập nghiệp và mới lập gia đình.

Dưới góc địa phương, thời gian qua Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã tích cực xem xét, rà soát, giải quyết các vướng mắc thuộc thẩm quyền của thành phố, đặc biệt là quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, định kỳ hàng quý lãnh đạo thành phố đều gặp gỡ doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc và định hướng thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, năm 2020 thành phố xây dựng và thực hiện kế hoạch phát triển toàn diện kinh tế xã hội với 21 chỉ tiêu; trong đó, tăng cường quản lý trật tự đô thị, xây dựng trên địa bàn, thực hiện có hiệu quả Nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm cơ chế đặc thù.

Thành phố tập trung chuyển đổi và khai thác nguồn lực đất đai, thực hiện các đề án lớn như điều tiết các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và ngân sách thành phố, xây dựng chính quyền đô thị, phát triển thành phố thành trung tâm tài chính của khu vực và quốc tế, xây dựng Khu đô thị sáng tạo phía Đông.

Thành phố cũng sẽ đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước sau khi có hướng dẫn phương án sử dụng đất, kiến nghị Chính phủ ban hành Nghị quyết cho phép thành phố thực hiện cơ chế đặc thù rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư và bàn giao mặt bằng dự án có thu hồi đất.

Đồng thời, thành phố đẩy nhanh tiến độ các dự án, đối thoại thường xuyên với các doanh nghiệp để kịp thời điều chỉnh các bất cập, không đồng bộ giữa quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, nâng cao chất lượng quy hoạch về phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, rà soát quy hoạch xây dựng, cải tạo chỉnh trang phát triển đô thị.

Những định hướng nêu trên hết sức quan trọng, quyết định đến sự phát triển các lĩnh vực, ngành nghề của thành phố; trong đó, có lĩnh vực kinh doanh bất động sản - vốn là ngành đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế chung của thành phố.

Khi tỷ lệ ngân sách thành phố giữ lại càng cao thì thành phố sẽ càng có điều kiện chi đầu tư cơ sở hạ tầng hiện đại, đồng bộ, xây dựng hệ thống thông tin minh bạch gắn với cải cách mạnh mẽ nền hành chính, rút ngắn quy trình, thời gian giải quyết hồ sơ cho doanh nghiệp, tạo ra cơ hội đầu tư các dự án nhà ở cũng như tháo gỡ điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng vốn dĩ tiêu tốn không ít thời gian và chi phí của doanh nghiệp.

“Tuyệt đối không để việc đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực của các cơ quan chức năng trong thời gian qua làm ảnh hưởng đến tiến độ và quyết tâm thực hiện nhiệm vụ, kiên quyết không để xảy ra tình trạng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm làm việc cầm chừng, chậm trễ trong giải quyết hồ sơ của người dân và doanh nghiệp,” Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Nguyễn Thành Phong cam kết.

Việc này một lần nữa “thắp lên” hy vọng về việc xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, tạo không khí kinh doanh bất động sản sôi động trở lại.

Để thị trường bất động sản thành phố phát triển bền vững, minh bạch, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đại diện HoREA kiến nghị Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng đi đôi với trách nhiệm giải trình, trách nhiệm đối thoại của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với người dân và cộng đồng doanh nghiệp; trong đó, có doanh nghiệp bất động sản.

Đi vào một số nội dung cụ thể, đại diện HoREA kiến nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án theo tỷ lệ do Nhà nước quy định; kiến nghị Ủy ban Nhân dân thành phố sớm hoàn thiện quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất để rút ngắn thời gian làm thủ tục và đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý, không làm thất thoát ngân sách Nhà nước.

HoREA kiến nghị các cơ quan chức năng sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước và được tiếp tục triển khai dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

Nhà đất Gò Vấp: 2020 phân tích và nhận định


Thị trường nhà đất Gò Vấp có những đặc thù rất riêng so với những quận huyện khác trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Từ nửa cuối năm 2018, thị trường bất động của Sài Gòn có nhiều chuyển biến tiêu cực và để lại những mầm móng cho một cuộc khủng hoảng giá sau này.

Sự trầm lắng được các chuyên gia dự báo sẽ là bức tranh chung của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Liệu bức tranh chung này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà đất Gò Vấp. Bài tổng hợp phân tích sau sẽ giúp nhà đầu tư có sự chuẩn bị tốt hơn và tự dự đoán những kịch bản sẽ diễn ra cho nhà đất Gò Vấp trong năm 2020.

1. Sơ lượt về đặc điểm của thị trường bất động sản Gò Vấp

Vị trí địa lý quận Gò Vấp tạo nên những nét đặc trưng rất đặc biệt cho quận này. Đây vừa là ưu điểm vừa là khuyết điểm tác động rất mạnh đến nhà đất Gò Vấp.

Gò Vấp có vị trí địa lý thuận lợi cho việc kết nối với khu Bắc Sài Gòn.

Gò Vấp nằm ở khu vực Bắc – Đông Bắc Sài Gòn, là cửa ngõ quan trọng kết nối khu Tây Bắc, khu Bắc và khu Đông – Đông Bắc Sài Gòn. Bên cạnh đó, phần lớn diện tích quận Gò Vấp thuộc vùng cất hạ cánh của sân bay Tân Sơn Nhất nên không có nhiều tòa nhà cao tầng trong khu vực này. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường nhà đất quận Gò Vấp.

Nền địa chất của Gò Vấp khá ổn định, cứng nên rất thuận lợi khi thi công công trình. Cao độ nền của quận cũng khá cao nên hiện tượng triều cường không tác động nhiều. Đây là lợi thế rất lớn của quận Gò Vấp.

Tuy vậy, với diện tích khoảng 2000 ha, quỹ đất trống của Gò Vấp hiện nay gần như không còn nhiều. Nên việc phát triển những dự án mới tại quận này không diễn ra sôi động như các quận huyện nội ngoại thành khác.

Hạ tầng giao thông ảnh hưởng đến thị trường nhà đất Gò Vấp

Bắt đầu từ năm 2015, tốc độ đô thị hóa tại quận Gò Vấp diễn ra rất nhanh và mạnh. Có thể kể đến những công trình hạ tầng giao thông nổi bật đã hoàn thành như:

- Trục đại lộ chiến lược Phạm Văn Đồng được đầu tư, xây dựng. Sau khi thông tuyến, trục đường này trở thành tuyến đường huyết mạch, giúp kết nối các quận huyện và thành phố vệ tinh ở khu Đông với sân bay Tân Sơn Nhất.
- Quốc lộ 1A được nâng cấp, giúp Gò Vấp tăng khả năng kết nối với những quận huyện khác bằng những tuyến đường vành đai.
- Hiện tại đã có kế hoạch mở rộng lên đến 60m đối với tuyến quốc lộ huyết mạch Quốc lộ 13 – Xô Viết Nghệ Tĩnh. Khi hoàn thành, Gò Vấp sẽ phá bỏ yếu điểm lớn nhất là khả năng kết nối nhanh với trung tâm thành phố.
- Một số tuyến giao thông công cộng đô thị được mong đợi trong tương lai: Metro 3B (tuyến Ngã Sáu Cộng Hòa – Hiệp Bình Phước),. Monorail sổ 3 (Ngã Sáu Gò Vấp – CVPM Quang Trung, Ga Tân Thới Hiệp).

IEFA-Trường đào tạo bất động sản hàng đầu

Những tiện ích nổi bật ảnh hưởng mạnh đến giá trị chuyển nhượng BĐS quận Gò Vấp

Gò Vấp không có gì nhiều hơn trường học. Toàn quận hiện nay có đến 137 trường, một con số khủng so với quy mô quận. Yếu tố này tạo thêm một sự đặc biệt trong thị trường nhà đất của quận Gò Vấp. Cụ thể:

- 6 trường trung cấp,. 6 trường cao đẳng,. 7 trường đại học,. 2 trường quốc tế. Số lượng sinh viên theo học tại những cụm trường này lên đến hàng trăm nghìn.
- Và 116 trường từ bậc mầm non đến trung học phổ thông.

Ngoài ra, Gò Vấp còn đón nhận rất nhiều sự đầu tư từ những nhà bán lẻ như: Big C, Coopmart, Vinmart, Bách Hóa Xanh, E-mart, Thế Giới Di Động,….

Loại hình bất động sản dẫn dắt thị trường nhà đất Gò Vấp

Với những điểm đặc biệt về vị trí địa lý, quy hoạch, văn hóa, con người. Thị trường nhà đất của Gò Vấp có những nét đặc thù riêng biệt và bền vững. Những loại hình kinh doanh bất động sản dẫn dắt thị trường nhà đất Gò Vấp:

- Chuyển nhượng thứ cấp nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, căn hộ.
- Chuyển nhượng đất đô thị.
- Cho thuê văn phòng mini, nhà trọ giá rẻ, ký túc xá sinh viên.
- Riêng về loại hình kinh doanh bất động sản dự án sơ cấp. Trong những năm gần đây, Gò Vấp không ghi nhận nhiều dự án mới. Riêng trong năm 2019, Gò Vấp chỉ ghi nhận 71 căn nhà phố được tung ra thị trường.

Đây vừa là ưu điểm nhưng cũng đồng thời là điểm yếu của nhà đất Gò Vấp. Quận này không chịu sự tác động quá mạnh của những chính sách siết chặt quản lý dự án mới. Nhưng bù lại sẽ không có sự đa dạng trong nguồn cung.

2. Tại sao thị trường bất động sản TPHCM có sự trầm lắng trong năm 2019? 

Nhà Đất Gò Vấp mặc dù có nét đặc thù nhưng vẫn chịu sự tác động chung của thị trường trường bất động sản Sài Gòn. Điều này không thể tránh khỏi. Vậy đâu là nguồn cơn dẫn đến sự trầm lắng thị trường BĐS TPHCM trong năm 2019?

TPHCM siết chặt khâu quản lý cấp phép cho dự án mới, từ đất nền, căn hộ cho đến khách sạn

Theo một báo của công ty tư vấn bất động sản uy tín. Từ năm 2019, nguồn cung khách sạn mới tại Sài Gòn sẽ khan hiếm do cơ quan quản lý nhà nước thực hiện kiểm soát chặt quá trình phê duyệt dự án đầu tư mới. Theo báo cáo của công ty này, đến cuối 2021, nguồn cung toàn Sài Gòn được kỳ vọng sẽ đạt 22000 phòng, với 55,4% sẽ nằm ở phân khúc cao cấp.

Về đất nền.

Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM đã ra văn bản hướng dẫn tất cả quận huyện  tại TPHCM về việc tách thửa theo quyết định số 60 năm 2017. Từ khi văn bản này được ban hành, nguồn cung đất nền trên thành phố đã giảm mạnh.

Về dự án căn hộ.

Trong năm 2019, rất nhiều dự án căn hộ đang xây dựng bị dừng để thanh tra. Trong khi đó những dự án mới bị kéo dài thời gian thủ tục cấp phép cho xây dựng và mở bán. Trong ngắn hạn, nguồn cung căn hộ toàn thị trường bị giảm rất mạnh. Đẩy giá thị trường lên rất cao.

Thực tế, bức tranh thị trường căn hộ TPHCM năm 2019 đã rất ảm đạm nếu không có sự “cứu nguy” từ 1 siêu dự án ở quận 9. Dự án này đã bơm cho thị trường đến 10000 căn hộ phân khúc giá rẻ. Giúp tình hình bớt căng thẳng hơn.

Tóm lại, từ nửa cuối năm 2018 đến hết năm 2019. Thị trường bất động sản sơ cấp TPHCM trở nên trầm lắng rất nhiều. Vô hình chung ảnh hưởng khá nhiều đến thị trường nhà đất sơ cấp. Đẩy nền giá chung của toàn thị trường lên quá cao so với khả năng mua nhà của người dân.

Kỳ vọng thị trường BĐS phát triển ổn dịnh

Ngân hàng có dấu hiệu kiểm soát chặt hơn trong cho vay mua và phát triển dự án bất động sản

Cụ thể, từ ngày 1/1/2019. tỷ lệ phần vốn vay ngắn hạn trong vay trung và dài hạn từ mức 45% (của năm 2018) đã giảm mạnh về mức 40%. Cùng lúc. hệ số rủi ro cho các khoản vay để đầu tư lĩnh vực bất động sản được đẩy thẳng từ 150% lên đến 200%.

Thực tế đây là xu hướng chung của thế giới và phù hợp với Việt Nam. Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng nóng. Cũng như thu hút được nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước. Nhưng điều này đã làm bộc lộ nhiều vấn đề phát sinh. Khi nhiều chủ đầu tư không có năng lực nhưng vẫn sẵn sàng sàng vay vốn để làm dự án. Dẫn đến sự tồn đọng sản phẩm, đẩy nợ xấu lên cao.

Cho nên, để có thể thích nghi được lộ trình siết chặt tín dụng BĐS này. Chủ đầu tư phải tự tìm kiếm nguồn tiền khác từ nhà đầu tư, từ khách hàng, hoặc tiến hành huy động vốn trên những kênh tài chính khác. Nhưng cốt yếu vẫn là tự nâng cao sức mạnh tài chính của bản thân.

Lộ trình siết chặt tín dụng và pháp lý này thành công sẽ loại bỏ đi những dự án kém chất lượng và đảm bảo nguồn khách hàng mua thật. Về ngắn hạn sẽ có những bất ổn về giá cả nhưng về lâu dài là sự bền vững.

3. Nhà đất Gò Vấp đã có những ảnh hưởng như thế nào vì đợt trầm lắng cục bộ này của thị trường bất động sản TPHCM?

Theo số liệu thống kê Nhà đất Gò Vấp trong 2019 mặc dù có sự tăng giá nhưng vẫn ổn định. Cụ thể trong tháng 11:

- Mặt tiền, phố có mức giá 127 triệu/m2, tăng 0,9%
- Căn hộ được giao dịch quanh mức giá 35,9 triệu/m2, tăng 4,1%
- Nhà trong hẻm, ngõ có mức giá ổn định ở mức 88,4 triệu/m2, tăng 0,1%
- Riêng đất nền có dấu hiệu giảm nhẹ còn 52,1 triệu/m2, giảm 0,1%.
Nhìn chung, từ nửa cuối năm 2018 đến hiện tại, thị trường nhà đất Gò Vấp khá ổn định, không có sự tăng trường nóng như những khu vực khác của thành phố Hồ Chí Minh.

Với phân tích lịch sử giá, khả năng cao trong năm 2020, thị trường nhà đất Gò Vấp vẫn ổn định và không có nhiều sự bất ổn. Trong đó thị trường thứ cấp vẫn sẽ là kênh dẫn dắt toàn thị trường BĐS Gò Vấp.

4. Tổng kết

Nhìn chung sức khỏe của thị trường nhà đất quận Gò Vấp khá tốt khi vẫn ổn định mặc cho sự bất ổn của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên nhân cốt yếu là do Gò Vấp được dẫn dắt bởi thị trường thứ cấp, đây là kênh đầu tư luôn ổn định. Nếu bạn muốn đầu tư bất động sản để cho thuê thì Gò Vấp chính là lựa chọn cực kỳ hợp lý.

Kỳ vọng thị trường bất động sản 2020


Trải qua một năm 2019 đầy biến động, bước sang năm 2020, thị trường bất động sản được đặt nhiều kỳ vọng về sự đổi thay và khởi sắc.

Thay đổi về hành lang pháp lý

Đây là một trong những kỳ vọng lớn của các doanh nghiệp địa ốc. Điểm nghẽn của năm 2019 vừa qua không thể không nhắc tới sự phức tạp và chồng chéo của hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư. Điều này khiến doanh nghiệp khó triển khai và thực hiện dự án. 

Đặc biệt, thương vụ phá vỡ cam kết lãi suất trong mô hình condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng đã trở thành nỗi ám ảnh của nhà đầu tư về một loại hình nghỉ dưỡng “lắm tài, nhiều tật” nhưng thiếu đi quy định về pháp lý. Trước đó, condotel đã ra đời ồ ạt với một lượng cung “khủng” trên thị trường. Dĩ nhiên, sự đổi thay và ra đời của hệ thống hành lang pháp lý cho các loại hình “con lai”, điển hình như condotel sẽ mang lại luồng khí mới cho thị trường bất động sản. Giới đầu tư cho rằng, bức tranh thị trường bất động sản sẽ tươi sáng nếu như bệ đỡ là pháp lý được tháo gỡ.

Trường IEFA nơi uy tín đào tạo bất động sản

Đẩy nhanh quá trình rà soát, thanh tra

Điểm nóng của 2019 là các cuộc thanh tra, rà soát dự án của chính quyền. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn tới dự án mới ra đời nhỏ giọt tại địa bàn tại TP.HCM. Tại các diễn đàn và hội thảo, giới chuyên gia đều nhận định, nếu cuộc thanh tra và rà soát đẩy nhanh tiến độ, cơ hội mở cho doanh nghiệp địa ốc và thị trường sẽ rộng lớn hơn. Khi nguồn cung dồi dào, lực cầu về sản phẩm vẫn lớn, lượng giao dịch trên thị trường trở nên sôi động và hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp.

Sự bứt phá của M&A

Những năm trở lại, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản luôn đứng thứ 2, chỉ sau lĩnh vực công nghệ - chế biến. Tuy nhiên, nếu như trước đó, cuộc đổ bộ của doanh nghiệp ngoại rót vốn vào đầu tư bất động sản từ A đến Z vẫn nhỏ giọt thì khoảng 2 năm trở lại đây, hình thức M&A đã tạo ra làn gió mới trên thị trường. 

Theo đó, nếu như doanh nghiệp ngoại đang khó khăn trước lo cấp phép dự án, tìm kiếm quỹ đất sạch còn doanh nghiệp nội đối mặt với tình trạng khan hiếm vốn, thiếu kĩ năng quản lý thì mô hình M&A sẽ giải quyết bài toán vướng mắc này.

Nhận định từ giới chuyên gia cho rằng, xu hướng M&A sẽ là chìa khóa “giải cứu” doanh nghiệp địa ốc Việt đang tồn đọng dự án. Quá trình “thuận mua vừa bán” sẽ giúp doanh nghiệp địa ốc Việt đưa dự án về đích thay vì biến nó trở thành “dự án chết”.

Đa dạng hóa nguồn vốn

Thông tư 22 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 sẽ tiếp tục đẩy doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng khan vốn. Dù năm 2019, doanh nghiệp bất động sản phải xoay vốn bằng hình thức trái phiếu, song, rủi ro của hình thức này cao. Đặc biệt, trước sự đổ vỡ, phá vỡ cam kết lãi suất trái phiếu, các nhà đầu tư thứ cấp cảnh giác, doanh nghiệp địa ốc lại càng trở nên chật vật.

Trước những thách thức của thị trường bất động sản năm 2020, bài toán tạo ra nguồn vốn đa dạng, hình thành nguồn “nhựa sống” cho các dự án là kỳ vọng và mong muốn của các doanh nghiệp địa ốc. 

Nguyễn Linh

Nghịch lý giá đất thị trường tăng hơn hàng chục lần so với quy định

www.daihochcm.edu.vn

Giá đất tại TP.HCM giai đoạn 2020 - 2024 được giữ nguyên như giai đoạn 2015 - 2019, tuy nhiên giá đất trên thị trường tăng cao hơn hàng chục lần so với quy định. Vì thế đã xảy ra tình trạng mua nhà, mua đất hai giá.

Giá quy định và thực tế chênh nhau hàng chục lần

Theo quy định tại bảng giá đất được Hội đồng Nhân dân TP.HCM thông qua hồi giữa tháng 1/2020, giá đất ở đô thị áp dụng cho 19 quận, huyện giá thấp nhất là 1,5 triệu đồng/m2; cao nhất là 162 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế, giá đất ở các quận tại TP.HCM vẫn cao hơn nhiều so với mức giá quy định.

Tại các quận vùng ven của TP.HCM giá đất nền vẫn âm thầm trên đà tăng. Mức tăng vào khoảng 10 - 15% so với thời điểm đầu năm 2019. Ví dụ, tại khu vực phường Long Phước, Long Trường (quận 9), giá đất nền (đã có sổ hồng) đầu năm 2019 được rao bán với mức từ 34 - 38 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá đã tăng lên từ 40 - 43 triệu đồng/m2. Trong khi theo quy định trong bảng giá đất khu vực phường Long Phước, Long Trường thì mức giá là 1,5 - 3 triệu đồng/m2. Cao nhất ở khu vực quận 9, quy định trong bảng giá đất là 13,5 triệu đồng/m2.

Hay như ở quận 12 giá đất nền cũng ghi nhận ở mức khá cao. Ví dụ, tại khu vực An Sương giá đất ở mức từ 48 đến 65 triệu đồng/m2; một số phường ở xa hơn như Thới An, Hiệp Thành mức giá từ 30 đến 50 triệu đồng/m2. Trong khi quy định trong bảng giá đất ở quận 12 cao nhất là 8,7 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, ở các quận trung tâm giá nhà đất thực tế cao gấp hàng chục lần so với quy định. Ví dụ, tại quận 1, giá cao nhất theo quy định là 162 triệu đồng/m2; tuy nhiên giá thực tế theo tổng hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trung bình là 350 triệu đồng/m2, giá tối đa có thể lên đến 800 triệu và thậm chí 1 tỷ đồng/m2.

Ở khu vực quận 3, giá đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (đoạn từ vòng xoay Dân chủ đến ngã tư Nguyễn Thị Minh Khai) giá theo quy định là hơn 61 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá thị trường đang dao động từ 260 - 300 triệu đồng/m2, tức cao gần gấp 5 lần so với giá quy định trong bảng giá đất.

IEFA-Trường đào tạo bất động sản tại Quận 1

Đưa giá đất về giá trị thực

Ông Phan Đức Tài, người môi giới nhà đất lâu năm tại TP.HCM cho biết, bảng giá đất mà TP.HCM ban hành cho giai đoạn 2020 - 2024 chỉ có tác dụng để tính tiền sử dụng đất khi làm sổ hồng và tính thuế sử dụng đất... Ông tiết lộ do sự bất cập của bảng giá đất không theo kịp thị trường nên mới xảy ra tình trạng mua nhà đất hai giá, tức là giá mua thực thì cao còn giá khai để tính thuế và tính lệ phí thì thấp.

Nhận định về giá đất thời gian tới ở TP.HCM, ông Tài cho rằng một số “điểm nóng” về đất nền như quận 9, Bình Chánh giá đất có dấu hiệu tăng chậm và chững lại sau thời gian “sốt” đất. Còn ở các quận khác giá vẫn âm thầm tăng đặc biệt là ở các dự án được quy hoạch đường sá và điện nước bài bản. Người môi giới này nhận định giá đất nền vẫn có xu hướng tăng khi nguồn cung nhà chung cư năm 2020 vẫn khan hiếm. Hơn nữa, TP.HCM có xu hướng di dời các bệnh viện, trường học ra ngoại thành nên lượng người mua nhà đất ở ngoại thành vẫn nhiều.

Theo ông Ngô Quang Phúc, TổngGiám đốc Phú Đông Group, bảng giá đất được quy định và giá thị trường hiện đã chênh nhau quá lớn, việc giữ nguyên bảng giá đất là một yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường và kìm hãm sự tăng giá. Tuy nhiên, để giữ được sự ổn định và điều chỉnh lại những khu vực tăng quá cao trở về giá trị hợp lý thì phải tạo ra nguồn cung và cân bằng các phân khúc của thị trường.

Ông Phúc cho rằng, điều quan trọng nhất là Nhà nước phải quy hoạch và định hướng doanh nghiệp bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và dành cho người đầu tư dài hạn, chứ không dành cho những người đầu cơ. Cùng với việc giữ ổn định giá đất, Nhà nước cần xem xét các chính sách để giữ ổn định nguồn cung thì mới giúp cho thị trường phát triển bền vững.

Theo Lê Anh/Thời báo Kinh tế Sài Gòn

Thứ Tư, 19 tháng 6, 2019

Viện Kinh tế, Tài chính và Bất động sản (IEFA): Câu truyện điển hình về bong bóng bất động sản

Công trình xây cất chưa xong nhưng gặp lúc giá nhà đất bất đầu phát lên, ngân hàng định giá lại và cho biết trị giá công trình của họ từ 1 triệu SGD đã tăng lên đến 3 triệu SGD. Ngân hàng sẵn sàng tái tài trợ số nợ cũ, từ 800.000 SGD (nghĩa là 80% của 1 triệu SGD) nay lên đến 2,4 triệu SGD (80% của 3 triệu SGD), tức là cho họ vay thêm 1,6 triệu SGD nữa.
Với số tiền “từ trên trời rơi xuống” này, họ mua một khách sạn 60 phòng với giá 6 triệu SGD, dùng 1,6 triệu SGD làm vốn và vay một ngân hàng khác 4,4 triệu SGD (tức là 73% giá trị của khách sạn). Giá nhà đất vẫn tiếp tục gia tăng vùn vụt và khách sạn nói trên giờ được định giá là 10 triệu SGD. Hai vợ chồng này liền đến một ngân hàng khác để vay 8 triệu SGD (tức là 80% trị giá của khách sạn) rồi dùng số tiền này để trả hết số nợ 4,4 triệu SGD đã vay trước đây, còn lại trong tay 3,6 triệu SGD.
Viện Kinh tế, Tài chính và Bất động sản (IEFA): Câu truyện điển hình về bong bóng bất động sản: www.daihochcm.edu.vn Vào khoảng giữa thập niên 1970, có một cặp vợ chồng người Singapore đứng ra thành lập một công ty phát triển BĐS vớ...

Câu truyện điển hình về bong bóng bất động sản

Vào khoảng giữa thập niên 1970, có một cặp vợ chồng người Singapore đứng ra thành lập một công ty phát triển BĐS với số vốn 200.000 SGD (lúc bẩy giờ chỉ vào khoảng 80.000 USD). Họ đi vay ngân hàng được 800.000 SGD để mua một mảnh đất xây 30 ngôi nhà.
Công trình xây cất chưa xong nhưng gặp lúc giá nhà đất bất đầu phát lên, ngân hàng định giá lại và cho biết trị giá công trình của họ từ 1 triệu SGD đã tăng lên đến 3 triệu SGD. Ngân hàng sẵn sàng tái tài trợ số nợ cũ, từ 800.000 SGD (nghĩa là 80% của 1 triệu SGD) nay lên đến 2,4 triệu SGD (80% của 3 triệu SGD), tức là cho họ vay thêm 1,6 triệu SGD nữa.
Với số tiền “từ trên trời rơi xuống” này, họ mua một khách sạn 60 phòng với giá 6 triệu SGD, dùng 1,6 triệu SGD làm vốn và vay một ngân hàng khác 4,4 triệu SGD (tức là 73% giá trị của khách sạn). Giá nhà đất vẫn tiếp tục gia tăng vùn vụt và khách sạn nói trên giờ được định giá là 10 triệu SGD. Hai vợ chồng này liền đến một ngân hàng khác để vay 8 triệu SGD (tức là 80% trị giá của khách sạn) rồi dùng số tiền này để trả hết số nợ 4,4 triệu SGD đã vay trước đây, còn lại trong tay 3,6 triệu SGD.

Chúng ta biết rằng, cho đến lúc này, họ vẫn làm chủ của 30 ngôi nhà mới xây xong đang cho thuê và một khách sạn.
Bản cũ soạn lại, với 3,6 triệu SGD còn lại, họ mua thêm một khách sạn thứ hai trị giá 20 triệu SGD. Và chỉ vài năm tiếp tục vay đi trả lại như thế, cuối cùng họ có trong tay 20 triệu SGD, và dựa vào đó vay thêm 40 triệu SGD mua thêm một khách sạn thứ ba trị giá 60 triệu SGD ở phố Orchard sang trọng.
Cơn sốt nhà đất tại Singapore đột ngột chấm dứt với cuộc khủng hoảng kinh tế  bắt đầu từ giữa thập niên 1980. Trong những năm kế tiếp, cũng như hầu hết các công ty khác ở Singapore, công ty BĐS của cặp vợ chồng này đã phải trải qua một giai  đoạn vô cùng điêu đứng. Họ đã phải lần lượt bán hết 30 ngôi nhà và hai khách sạn đầu tiên để trả nợ, nhưng vẫn gồng mình để giữ được khách sạn thứ ba với số tiền vay nợ ngân hàng ngày càng chồng chất.
Sau một thời gian ổn định kinh tế, đến năm 1994, một cơn sốt nhà đất khác lại bắt đầu tại Singapore. Khi giá nhà cửa lên đến mức khủng khiếp nhất vào năm 1996, công ty của 2 vợ chông trên may mắn bán được khách sạn còn lại ấy với giá 480 triệu SGD. Sau khi trả hết nợ cũ (từ 40 triệu SGD đã lên đến khoảng 100 triệu SGD), họ có trong tay 380 triệu SGD (tương đương khoảng 270 triệu USD).
Như vậy, chỉ sau 20 năm, công ty này đã biến 80.000 USD thành một cơ nghiệp  khổng lồ khoảng 270 triệu USD, Và chỉ trong vòng 10 năm trước khủng hoảng, trị  giá của cái khách sạn này đã tăng 8 lần (từ 60 triệu SGD lên đến 480 triệu SGD).
Hai cơn sốt nhà đất tại Singapore trong vòng 20 năm qua đã làm thay đổi hoàn  toàn bàn cờ kinh tế trong nước. Trước mắt, một số tập đoàn công ty từ chỗ vô danh đã phất lên nhờ giá trị BĐS của họ vụt tăng giá và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty khác cũng đã nhảy vào ngành BĐS, từ các ngành kinh doanh xe buýt, đóng tàu bè, dệt may, cho đến lắp ráp điện tử... mặc dầu đều chưa hề có tí kinh nghiệm nào về xây cất. Và chính trong thời gian này nhiều tập đoàn cũng đã bắt đầu bỏ tiền túi đầu tư vào các nước trong khu vực.
Những chuyển biến trên đây không hẳn chỉ riêng ở Singapore mới có mà thực sự đã xảy ra rập khuôn tại tất cả các nơi khác trong khu vực, từ Thái Lan, Ma-lai-xi-a, In-đô-nê-xi-a cho tới Hàn Quốc, Hồng Công ... Tăng trưởng kinh tế bắt nguồn từ sự thổi phồng giá trị BĐS đã tạo nên một cơ cấu rất mong manh. Sự sụp đổ của đồng  bath Thái Lan vào tháng 7 năm 1997 chỉ là cái ngòi nổ, đưa đến một sự sụp đổ kinh tế dây chuyền tại tất cả các nước trong vùng.
Khi giá nhà đất  đã xuống khoảng 35%. Điều này có nghĩa khách sạn được đưa ra làm thí dụ ở trên từ  380 triệu SGD giảm còn 247 triệu SGD, Và dựa trên hối suất mới thì chỉ còn 145 triệu USD, mất đi 125 triệu USD, hay giảm giá 46% trong một năm. Nếu chỉ một khách sạn nhỏ như vậy mà đã mất đi 125 triệu USD, ta cũng đủ tưởng tượng trị giá tài sản của cả nền kinh tế Singapore đã vụt biến mất sẽ khổng lồ đến mức nào. Và nếu Sing-ga-po đã phải mất mát như thế thì tình hình tại các nước khác trong vùng lại còn bị đát đến chừng nào.
Đồng thời ta cũng có thể đoán trước rằng, vấn đề sẽ không dừng ở đó mà trong thời gian tới sẽ có rất nhiều công ty buộc phải phá sản và tình hình sẽ còn nguy ngập hơn nhiều.

Thứ Ba, 18 tháng 6, 2019

Viện Kinh tế, Tài chính và Bất động sản (IEFA): Mức học phí ĐẶC BIỆT áp dụng đến 02/9/2019

==> MỨC HỌC PHÍ ĐẶC BIỆT ÁP DỤNG ĐẾN 02/9/19

 (Tặng khóa học Phong thủy bất động sản khi đăng ký trước ngày Khai giảng )
--------------------------------------------------------------------------------------------
1. Môi giới BĐS (MG): chỉ còn 1.100.000 đồng 
2. Quản lý sàn GD BĐS (QLS): chỉ còn 1.100.000 đồng
3. Định giá BĐS (ĐG):  chỉ còn 1.400.000 đồng
4. Môi giới + Quản lý sàn GD BĐS: chỉ còn 1.600.000 đồng
5. Môi giới + Định giá BĐS: chỉ còn 2.000.000 đồng
6. Quản lý sàn GD + Định giá BĐS: chỉ còn 2.000.000 đồng
7. Cả 3 lớp (MG+ĐG+QLS): chỉ còn 2.600.000 đồng


Viện Kinh tế, Tài chính và Bất động sản (IEFA): Mức học phí ĐẶC BIỆT áp dụng đến 02/9/2019: www.daihochcm.edu.vn ==> Mức học phí ĐẶC BIỆT áp dụng đến 02/9/19   (Tặng khóa học Phong thủy bất động sản  khi  đăng ký trước ...