Thị trường nhà đất Gò Vấp có những đặc thù rất riêng so với những quận huyện khác trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Từ nửa cuối năm 2018, thị trường bất động của Sài Gòn có nhiều chuyển biến tiêu cực và để lại những mầm móng cho một cuộc khủng hoảng giá sau này.
Sự trầm lắng được các chuyên gia dự báo sẽ là bức tranh chung của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Liệu bức tranh chung này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà đất Gò Vấp. Bài tổng hợp phân tích sau sẽ giúp nhà đầu tư có sự chuẩn bị tốt hơn và tự dự đoán những kịch bản sẽ diễn ra cho nhà đất Gò Vấp trong năm 2020.
1. Sơ lượt về đặc điểm của thị trường bất động sản Gò Vấp
Vị trí địa lý quận Gò Vấp tạo nên những nét đặc trưng rất đặc biệt cho quận này. Đây vừa là ưu điểm vừa là khuyết điểm tác động rất mạnh đến nhà đất Gò Vấp.
Gò Vấp có vị trí địa lý thuận lợi cho việc kết nối với khu Bắc Sài Gòn.
Gò Vấp nằm ở khu vực Bắc – Đông Bắc Sài Gòn, là cửa ngõ quan trọng kết nối khu Tây Bắc, khu Bắc và khu Đông – Đông Bắc Sài Gòn. Bên cạnh đó, phần lớn diện tích quận Gò Vấp thuộc vùng cất hạ cánh của sân bay Tân Sơn Nhất nên không có nhiều tòa nhà cao tầng trong khu vực này. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường nhà đất quận Gò Vấp.
Nền địa chất của Gò Vấp khá ổn định, cứng nên rất thuận lợi khi thi công công trình. Cao độ nền của quận cũng khá cao nên hiện tượng triều cường không tác động nhiều. Đây là lợi thế rất lớn của quận Gò Vấp.
Tuy vậy, với diện tích khoảng 2000 ha, quỹ đất trống của Gò Vấp hiện nay gần như không còn nhiều. Nên việc phát triển những dự án mới tại quận này không diễn ra sôi động như các quận huyện nội ngoại thành khác.
Hạ tầng giao thông ảnh hưởng đến thị trường nhà đất Gò Vấp
Bắt đầu từ năm 2015, tốc độ đô thị hóa tại quận Gò Vấp diễn ra rất nhanh và mạnh. Có thể kể đến những công trình hạ tầng giao thông nổi bật đã hoàn thành như:
- Trục đại lộ chiến lược Phạm Văn Đồng được đầu tư, xây dựng. Sau khi thông tuyến, trục đường này trở thành tuyến đường huyết mạch, giúp kết nối các quận huyện và thành phố vệ tinh ở khu Đông với sân bay Tân Sơn Nhất.
- Quốc lộ 1A được nâng cấp, giúp Gò Vấp tăng khả năng kết nối với những quận huyện khác bằng những tuyến đường vành đai.
- Hiện tại đã có kế hoạch mở rộng lên đến 60m đối với tuyến quốc lộ huyết mạch Quốc lộ 13 – Xô Viết Nghệ Tĩnh. Khi hoàn thành, Gò Vấp sẽ phá bỏ yếu điểm lớn nhất là khả năng kết nối nhanh với trung tâm thành phố.
- Một số tuyến giao thông công cộng đô thị được mong đợi trong tương lai: Metro 3B (tuyến Ngã Sáu Cộng Hòa – Hiệp Bình Phước),. Monorail sổ 3 (Ngã Sáu Gò Vấp – CVPM Quang Trung, Ga Tân Thới Hiệp).
 |
| IEFA-Trường đào tạo bất động sản hàng đầu |
Những tiện ích nổi bật ảnh hưởng mạnh đến giá trị chuyển nhượng BĐS quận Gò Vấp
Gò Vấp không có gì nhiều hơn trường học. Toàn quận hiện nay có đến 137 trường, một con số khủng so với quy mô quận. Yếu tố này tạo thêm một sự đặc biệt trong thị trường nhà đất của quận Gò Vấp. Cụ thể:
- 6 trường trung cấp,. 6 trường cao đẳng,. 7 trường đại học,. 2 trường quốc tế. Số lượng sinh viên theo học tại những cụm trường này lên đến hàng trăm nghìn.
- Và 116 trường từ bậc mầm non đến trung học phổ thông.
Ngoài ra, Gò Vấp còn đón nhận rất nhiều sự đầu tư từ những nhà bán lẻ như: Big C, Coopmart, Vinmart, Bách Hóa Xanh, E-mart, Thế Giới Di Động,….
Loại hình bất động sản dẫn dắt thị trường nhà đất Gò Vấp
Với những điểm đặc biệt về vị trí địa lý, quy hoạch, văn hóa, con người. Thị trường nhà đất của Gò Vấp có những nét đặc thù riêng biệt và bền vững. Những loại hình kinh doanh bất động sản dẫn dắt thị trường nhà đất Gò Vấp:
- Chuyển nhượng thứ cấp nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, căn hộ.
- Chuyển nhượng đất đô thị.
- Cho thuê văn phòng mini, nhà trọ giá rẻ, ký túc xá sinh viên.
- Riêng về loại hình kinh doanh bất động sản dự án sơ cấp. Trong những năm gần đây, Gò Vấp không ghi nhận nhiều dự án mới. Riêng trong năm 2019, Gò Vấp chỉ ghi nhận 71 căn nhà phố được tung ra thị trường.
Đây vừa là ưu điểm nhưng cũng đồng thời là điểm yếu của nhà đất Gò Vấp. Quận này không chịu sự tác động quá mạnh của những chính sách siết chặt quản lý dự án mới. Nhưng bù lại sẽ không có sự đa dạng trong nguồn cung.
2. Tại sao thị trường bất động sản TPHCM có sự trầm lắng trong năm 2019?
Nhà Đất Gò Vấp mặc dù có nét đặc thù nhưng vẫn chịu sự tác động chung của thị trường trường bất động sản Sài Gòn. Điều này không thể tránh khỏi. Vậy đâu là nguồn cơn dẫn đến sự trầm lắng thị trường BĐS TPHCM trong năm 2019?
TPHCM siết chặt khâu quản lý cấp phép cho dự án mới, từ đất nền, căn hộ cho đến khách sạn
Theo một báo của công ty tư vấn bất động sản uy tín. Từ năm 2019, nguồn cung khách sạn mới tại Sài Gòn sẽ khan hiếm do cơ quan quản lý nhà nước thực hiện kiểm soát chặt quá trình phê duyệt dự án đầu tư mới. Theo báo cáo của công ty này, đến cuối 2021, nguồn cung toàn Sài Gòn được kỳ vọng sẽ đạt 22000 phòng, với 55,4% sẽ nằm ở phân khúc cao cấp.
Về đất nền.
Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM đã ra văn bản hướng dẫn tất cả quận huyện tại TPHCM về việc tách thửa theo quyết định số 60 năm 2017. Từ khi văn bản này được ban hành, nguồn cung đất nền trên thành phố đã giảm mạnh.
Về dự án căn hộ.
Trong năm 2019, rất nhiều dự án căn hộ đang xây dựng bị dừng để thanh tra. Trong khi đó những dự án mới bị kéo dài thời gian thủ tục cấp phép cho xây dựng và mở bán. Trong ngắn hạn, nguồn cung căn hộ toàn thị trường bị giảm rất mạnh. Đẩy giá thị trường lên rất cao.
Thực tế, bức tranh thị trường căn hộ TPHCM năm 2019 đã rất ảm đạm nếu không có sự “cứu nguy” từ 1 siêu dự án ở quận 9. Dự án này đã bơm cho thị trường đến 10000 căn hộ phân khúc giá rẻ. Giúp tình hình bớt căng thẳng hơn.
Tóm lại, từ nửa cuối năm 2018 đến hết năm 2019. Thị trường bất động sản sơ cấp TPHCM trở nên trầm lắng rất nhiều. Vô hình chung ảnh hưởng khá nhiều đến thị trường nhà đất sơ cấp. Đẩy nền giá chung của toàn thị trường lên quá cao so với khả năng mua nhà của người dân.
 |
| Kỳ vọng thị trường BĐS phát triển ổn dịnh |
Ngân hàng có dấu hiệu kiểm soát chặt hơn trong cho vay mua và phát triển dự án bất động sản
Cụ thể, từ ngày 1/1/2019. tỷ lệ phần vốn vay ngắn hạn trong vay trung và dài hạn từ mức 45% (của năm 2018) đã giảm mạnh về mức 40%. Cùng lúc. hệ số rủi ro cho các khoản vay để đầu tư lĩnh vực bất động sản được đẩy thẳng từ 150% lên đến 200%.
Thực tế đây là xu hướng chung của thế giới và phù hợp với Việt Nam. Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng nóng. Cũng như thu hút được nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước. Nhưng điều này đã làm bộc lộ nhiều vấn đề phát sinh. Khi nhiều chủ đầu tư không có năng lực nhưng vẫn sẵn sàng sàng vay vốn để làm dự án. Dẫn đến sự tồn đọng sản phẩm, đẩy nợ xấu lên cao.
Cho nên, để có thể thích nghi được lộ trình siết chặt tín dụng BĐS này. Chủ đầu tư phải tự tìm kiếm nguồn tiền khác từ nhà đầu tư, từ khách hàng, hoặc tiến hành huy động vốn trên những kênh tài chính khác. Nhưng cốt yếu vẫn là tự nâng cao sức mạnh tài chính của bản thân.
Lộ trình siết chặt tín dụng và pháp lý này thành công sẽ loại bỏ đi những dự án kém chất lượng và đảm bảo nguồn khách hàng mua thật. Về ngắn hạn sẽ có những bất ổn về giá cả nhưng về lâu dài là sự bền vững.
3. Nhà đất Gò Vấp đã có những ảnh hưởng như thế nào vì đợt trầm lắng cục bộ này của thị trường bất động sản TPHCM?
Theo số liệu thống kê Nhà đất Gò Vấp trong 2019 mặc dù có sự tăng giá nhưng vẫn ổn định. Cụ thể trong tháng 11:
- Mặt tiền, phố có mức giá 127 triệu/m2, tăng 0,9%
- Căn hộ được giao dịch quanh mức giá 35,9 triệu/m2, tăng 4,1%
- Nhà trong hẻm, ngõ có mức giá ổn định ở mức 88,4 triệu/m2, tăng 0,1%
- Riêng đất nền có dấu hiệu giảm nhẹ còn 52,1 triệu/m2, giảm 0,1%.
Nhìn chung, từ nửa cuối năm 2018 đến hiện tại, thị trường nhà đất Gò Vấp khá ổn định, không có sự tăng trường nóng như những khu vực khác của thành phố Hồ Chí Minh.
Với phân tích lịch sử giá, khả năng cao trong năm 2020, thị trường nhà đất Gò Vấp vẫn ổn định và không có nhiều sự bất ổn. Trong đó thị trường thứ cấp vẫn sẽ là kênh dẫn dắt toàn thị trường BĐS Gò Vấp.
4. Tổng kết
Nhìn chung sức khỏe của thị trường nhà đất quận Gò Vấp khá tốt khi vẫn ổn định mặc cho sự bất ổn của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên nhân cốt yếu là do Gò Vấp được dẫn dắt bởi thị trường thứ cấp, đây là kênh đầu tư luôn ổn định. Nếu bạn muốn đầu tư bất động sản để cho thuê thì Gò Vấp chính là lựa chọn cực kỳ hợp lý.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét